فرمول جديد اجاره مسكن در پايتخت

در بخشي از بازار اجاره تهران كه موجران چندملكي آن را در اختيار دارند، فرمول جديدي براي اجاره‌بها، رايج شده كه با توجه به مشوق‌هاي پيش‌بيني شده در آن براي مستاجرها، استقبال اوليه پرداخت‌كنندگان را به همراه داشته است.

در يكي دو سال اخير صاحبان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي به خاطر عدم‌صرفه سپرده‌گذاري بانكي ناشي از كاهش نرخ سود، دريافت «اجاره‌ماهانه» را جايگزين «رهن يا همان پول‌پيش» كرده بودند، اما حالا فرمول سومي وارد بازار شده كه در قالب آن، مالك مبلغ اجاره‌ماهانه يك‌سال را در 2 قسط 6 ماهه دريافت مي‌كند و به ازاي آن، معادل اجاره 5/1 تا 2 ماه را تخفيف درنظر مي‌گيرد.

اين فرمول كه از روي ايده مالكان داراي بيش‌از 5 واحدمسكوني اجاره‌اي -با هدف خنثي‌‌سازي سود‌ ناچيز بانك‌ها- طراحي شده، اغلب براي آپارتمان‌هاي متراژ بزرگ –بالاي 150 مترمربع- لحاظ مي‌شود.

آن‌طور كه مشاوران‌ املاك مي‌گويند، موجران چند واحدي درآمد حاصل از «دريافت اجاره 6 ماه به صورت يكجا» را براي خريد آپارتمان‌هاي جديدتر و عرضه آنها به بازار اجاره هزينه مي‌كنند و گروهي ديگر كه همزمان با اجاره‌داري در ساخت‌وساز نيز مشغول بكارند از محل اين درآمد، تامين مالي ساخت را انجام مي‌دهند.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» پيش‌تر مسوولان وزارت مسكن بنا داشتند فرمول «يك‌ ميليون تومان رهن برابر است با 30 هزار تومان اجاره‌ ماهانه» را به فرمول «يك ميليون رهن معادل 20 هزار تومان اجاره» تبديل كنند تا از اين طريق، رقم اجاره‌ ماهانه را كاهش دهند كه اين طرح دولت در مرحله مطالعاتي، متوقف شد.

اين در حالي است كه فرمول تازه «دريافت اجاره يك‌سال در 2 قسط» هم‌اكنون توسط فعالان بازار اجاره و بعد از توافق موجر و مستاجر به وجود آمده است.

در همین حال اظهارات عده‌ای از دلالان بازار اجاره مسکن به «دنیای اقتصاد» درباره وضعیت فعلی بازار اجاره آن دسته از واحدهایی که فقط با شرایط دریافت یکجای اجاره ماهانه به مستاجران واگذار می‌شوند، به این شرح است:

رفتار موجران سرمایه‌گذار

یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه یک در این باره گفت: معمولا مالکانی که صاحب بیش از 5 واحد مسکونی در یک منطقه یا یک مجتمع هستند، ترجیح می‌دهند واحدهای خود را با اجاره 6 ماهه بدون مبلغ ودیعه به متقاضیان تحویل دهند؛ چرا که آنها روی نرخ اجاره ماهانه دریافتی برنامه ریزی کرده‌اند و اگر بخواهند حتی ودیعه اندکی در نظر بگیرند می‌دانند که از میزان اجاره بهای ماهانه کاسته خواهد شد به همین علت آنها از تعیین ودیعه خودداری می‌کنند.

صدرا در ادامه، درباره دلیل شرایط پرداخت اجاره بهای این دسته از واحدهای مسکونی گفت: عده‌ای از موجران به سودهای بانکی قانع نیستند زیرا میزان درصد سود بانکی را ناچیز می‌دانند به همین خاطر آنها ترجیح می‌دهند که اجاره ماهانه‌ای که برای واحدهای خود اعلام می‌کنند به میزان دلخواه شان سودمند باشد تا بتوانند با دریافت نرخ‌های اجاره چند میلیونی، در بازار مسکن یا دیگر بازارهای اقتصادی سرمایه‌گذاری کنند. وی همچنین تاکید کرد: در این نوع اجاره‌نشینی، مستاجر باید اجاره بهای 6 ماه ابتدایی را در حین تنظیم قرارداد و مبلغ اجاره 6 ماه دوم را در یک فقره چک به مالک تحویل دهد.

پرداخت به نفع مستاجران

پرداخت اجاره با فرمول جدید بیشتر به سود مستاجران است تا رهن کامل. یکی از دلالان فعال در بازار اجاره مسکن در غرب تهران دراین باره خاطر نشان کرد: برای مثال اگر اجاره یک واحد مسکونی به طور ماهانه 2 میلیون تومان پیشنهاد شود جمع اجاره بهای سالانه این واحد 24 میلیون تومان خواهد شد، اما اگر همان واحد قرار باشد با شرایط رهن کامل، به بازار عرضه شود به طور یقین نرخ پیشنهادی رهن دو برابر اجاره خواهد بود پس کاملا مشخص است پرداخت اجاره ماهانه بیشتر به نفع مستاجر است تا پرداخت رهن کامل، اما به دلیل اینکه اکثر متقاضیان نقدینگی چند میلیون تومانی در ماه ندارند که در بازار اجاره مسکن خرج کنند رو به بازار رهن کامل یا رهن و اجاره می‌آورند به همین خاطر در اکثر مناطق غرب تهران حجم واحدهای مسکونی که با شرایط اجاره ماهانه یا فرمول جدید به بازار عرضه می‌شوند بسیار اندک است.

وی در عین حال درباره محله‌هایی در غرب تهران که می‌توان فایل‌های اجاره به شرط پرداخت یکجای اجاره ماهانه را یافت، تاکید کرد: متقاضی اجاره این دسته از واحدهای مسکونی در غرب تهران می‌توانند در شهرک غرب یا سعادت آباد به دنبال چنین واحدهایی باشند.

تخفیف، شرط فرمول جدید

در یکی دیگر از محله‌های شمال تهران یعنی زعفرانیه بنگاهداری درباره تخفیف واحدهای اجاره‌ای که مالکان از مستاجران فقط ماهانه اجاره دریافت می‌کنند، گفت: اگر مستاجر بخواهد اجاره 12 ماه را در همان ابتدای قرارداد اجاره پرداخت کند یا این موضوع را خود مالک پیشنهاد کند، نرخ اجاره تعیین شده از تخفیف چشمگیری بهره‌مند خواهد شد.

تیموری با افزودن این مطلب اظهار کرد: اگر مستاجر اجاره بهای یک سال را در ابتدا پرداخت کند 5/2 تا 5 درصد تخفیف می‌گیرد یا اینکه مستاجر از پرداخت اجاره یک ماه و نیم معاف می‌شود.

وی در ادامه در رابطه با این دسته از واحدها تصریح کرد: معمولا برخی از واحدهای مسکونی که مالک برای اجاره آنها ودیعه در نظر نمی‌گیرد و فقط خواستار دریافت اجاره ماهانه از مستاجر است، به صورت مبله شده در اختیار مستاجران قرار می‌گیرند و البته بسیاری از این موجران ترجیح می‌دهند واحدهای خود را به مستاجران خارجی اجاره دهند.

دریافت اجاره بهای 6 ماه اول حین عقد قرارداد

مشاور املاکی در منطقه اقدسیه درباره نحوه پرداخت اجاره بهای واحدهایی که بدون ودیعه و براساس فرمول جدید به بازار اجاره عرضه می‌شوند، تاکید کرد: اگر یک واحد مسکونی با شرایط پرداخت 6 ماهه اجاره بدون مبلغ ودیعه اعلام شود، مستاجر باید آگاه باشد که باید نرخ اجاره 6 ماه اول را هنگام عقد قرارداد پرداخت کند. برای مثال، اگر اجاره ماهانه یک واحد مسکونی در شمال تهران حدود 4 میلیون تومان باشد مستاجر باید 24 میلیون تومان را ابتدا پرداخت کند و 24 میلیون تومان مابقی را که معمولا در اواسط یا اواخر 6 ماه دوم پرداخت مي‌شود را پرداخت کند.

این بنگاهدار درباره درآمدی که موجران از این نوع اجاره داری کسب می‌کنند، اذعان کرد: معمولا مالکانی که بیش از چند واحد مسکونی دارند، نحوه پرداخت اجاره بهای واحدهای استیجاری خود را این چنین تعیین می‌کنند و آنها با مبلغ دریافتی از کل واحدها ممکن است تعدادی واحد مسکونی پیش خرید کنند که بعد از اتمام کار، دوباره واحدها را به بازار اجاره با همين نحوه دریافت اجاره معرفی کنند.