آخرين تحولات بازار مسكن، وام، سكه و ارز

روزنامه دنياي اقتصاد در گزارشي‌هاي جداگانه‌اي به مرور آخرين وضعيت بازار مسكن در تهران، بازار خريد و فروش وام و بازار ارز و طلا پرداخته است.

در اين گزارش‌هاي مي‌خوانيم:

مسكن

برخی از مالکان در بازار مسکن ترجیح می‌دهند در زمان فروش واحدشان، وامی را که در گذشته برای تامین کمبود نقدینگی خود به منظور بودجه مورد نیاز خرید فراهم کرده بودند به واحد جدیدی که قرار است خریداری کنند انتقال دهند. اغلب بنگاهداران مسکن براین باورند که تعداد مالکانی که در بازار مسکن دست به چنین کاری می‌زنند، چشمگیر است، اما از سوی دیگر عده‌ای از فعالان بازار معاملات املاک نيز معتقدند که اکثر فروشنده‌هایی که در زمان خرید واحد مورد نظرشان از وام خرید بهره‌مند بوده‌اند در زمان جابه‌جایی به دلیل دردسر انتقال وام از این اقدام خودداری می‌کنند.

یکی از دلالان بازار مسکن در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: مدتی است که بانک مسکن برای نقل و انتقال وام خرید مسکن از واحدی به واحد دیگر شروطي را تعیین کرده که اکثر متقاضیان با برآورد دردسرها یا دغدغه‌های احتمالی در مسیر مراحل اداری از این اقدام منصرف می‌شوند و به نقل از مالکان «عطایش را به لقایش می‌بخشند».

اما از طرف دیگر برخی از مشاوران املاک اظهار می‌کنند: مالکی شاید تا زمان فروش واحدش تنها سود وام خرید را پرداخت کرده باشد و هنوز اقساط مبلغ اصلي وام دریافتی را پرداخت نکرده باشد به همین خاطر اگر مالک قصد داشته باشد واحدش را به خریدار واگذار کند سعی می‌کند وام خریدش را به واحد جدید منتقل کند زیرا اگرچه سود وام را پرداخت کرده، اما از خریدار نمی‌تواند مبلغ فوق را دریافت کند چراکه مدت زمانی از عمر بنای واحد مذکور گذشته و رفته رفته از قیمت ملک کاسته شده است با این حساب مالک نه می‌تواند از خریدار مبلغ اضافی به عنوان جبران سرمایه‌ای که خرج پرداخت اقساط وام کرده را دریافت کند نه اینکه راضی می‌شود متحمل ضرر شود به همین دلیل این دسته از فروشنده‌ها سختی را به جان می‌خرند تا وام خرید را به واحد جدید خود انتقال دهند.

علاوه براین بنگاهدار دیگری در رابطه با فروشنده‌هایی که واحدشان از وام برخوردار است اما وام را به سند واحد جدید خریداری شده انتقال می‌دهند گفت: انتقال وام از واحد مسکونی قبلی به واحد جدید بستگی به میزان بازپرداخت اقساط وام دارد. برای مثال اگر تعداد اقساط پرداختی انگشت‌شمار باشد از انتقال وام منصرف می‌شوند اما معمولا آنهایی که بیش از دو سال اقساط وام را پرداخت کرده‌اند در زمان جا به جایی وام را انتقال می‌دهند.

وی در ادامه تاکید کرد: آن دسته از فروشنده‌هایی که وام خود را به واحد جدید انتقال نمی‌هند اگر انصاف داشته باشند مبلغی که به عنوان اقساط پرداخت کرده‌اند را از طریق افزایش نرخ فروش واحدشان جبران نمی‌کنند، اما این روزها فروشنده‌ای که منصف باشد به ندرت پیدا می‌شود مگر فروشنده‌هایی که پول لازم هستند. اکنون فروشنده‌هایی که نیاز مالی فوری دارند از خریداران مبلغ اضافی به منظور برگشت اقساط پرداختی وام دریافت نمی‌کنند.

خريد و فروش وام

در بازار غيررسمي وام مسكن توازن بين عرضه و تقاضا به هم خورده و برعكس تابستان هر سال، به جاي تجمع تقاضاي خريد، صف تقاضاي‌فروش براي وام‌هاي پرمصرف –تسهيلات زير 50 ميليون تومان- تشكيل شده است. در اين بازار كه هر نوع تغيير و تحول در آن نتيجه فعل‌وانفعالات بازار مسكن ارزيابي مي‌شود، مدتي است استقبال براي خريد «اوراق 20 ميليوني خريدمسكن» كاهش پيدا كرده اما در مقابل، اشتياق به خريد تسهيلات درشت بالاي 100 ميليون تومان زياد شده است.

دلالان وام مسكن در اين باره معتقدند: تقاضاي مصرفي در بازار مسكن كم شده و به واسطه آن، خريدار تسهيلات 20 ميليون توماني ناياب شده است.

اما تحليلگران اقتصادي علت ركود در بازار وام‌هاي خرد مسكن را ناشي از افزايش قيمت مسكن و بي‌اثر شدن اين وام‌ها در تجهيز قدرت خريد متقاضيان عنوان مي‌كنند.

شركت‌هاي مشاوره خريد و فروش وام مسكن در بازار غيررسمي، با اشاره به اينكه اخيرا تسهيلات سه‌رقمي براي عده‌اي جذاب شده است، عمده مشتريان وام‌هاي بالاي 100 ميليون تومان را جزو گروه «تقاضاي سرمايه‌اي» مي‌‌دانند كه با كمك اين تسهيلات، نه براي سكونت كه براي سرمايه‌گذاري ملكي، اقدام به خريد آپارتمان مي‌كنند.

به گفته دلالان وام، اقساط تسهيلات 150 ميليون توماني كه فعلا بيشترين تقاضا را دارد به قدري سنگين است –ماهانه 4 ميليون تومان- كه توان بازپرداخت آن فقط از عهده دهك‌هاي پردرآمد برمي‌آيد.

در این میان شرکت‌های مشاوره وام در بازار غیررسمی خرید و فروش فقط از رونق معامله یک نوع وام خبر می‌دهند وام‌هایی که به نام «وام‌های درشت با سودهای کلان» خوانده می‌شوند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» بازار تابستانی خرید و فروش وام امسال، شاهد رشد عرضه وام و کاهش تقاضای خرید وام نسبت به تابستان سال گذشته شده است.

طوری که به گفته مشاوران املاک بسیاری از مشتریان مصرفی که تا سال گذشته به علت ثبات قیمت مسکن برای خرید خانه‌های با قیمت متوسط 100 میلیون تومان به بازار دلالی خرید وام وارد می‌شدند امسال با رشد قیمت مسکن، از بازار خرید و فروش وام خارج شده‌اند. به این ترتیب با وجود عرضه متعادل وام برای فروش در بازار تقاضای چندانی برای خرید آن وجود ندارد. با این وجود رونق معاملات وام‌های درشت همچون گذشته برای خریداران با نرخ سود افزون تر از سایر وام ها و اقساط سنگین ماهانه به قوت خود باقی است.

شرکت‌های مشاوره در خرید و فروش انواع وام مسكن در بازار غیررسمی وضعیت نامساعد اقتصادی و به دنبال آن افت معاملات خرید و فروش مسکن را دو عامل عمده در کاهش تقاضای خرید وام عنوان می‌کنند.

به گفته یکی از واسطه‌های خرید و فروش وام، در تابستان امسال به علت وضعیت نامناسب اقتصادی و رشد قیمت مسکن نسبت به سال گذشته خرید و فروش ملک با افت مواجه شده به همین دلیل خرید و فروش وام مسکن نيز 100 درصد تحت تاثیر آن قرار گرفته و با وجود عرضه وام، تقاضا برای خرید آن کاهش یافت. اما عرضه وام برای فروش همچون سال گذشته زیاد است.

او اضافه کرد: قیمت خرید و فروش وام نسبت به تابستان سال گذشته تغییر چندانی نکرده است و همچنان متقاضیان به دنبال وام 20 میلیون تومانی هستند.

گشت در میان تعداد محدود تبلیغات بازار غیر رسمی خرید و فروش وام نشان می‌دهد گرچه تعداد خریداران و فروشندگان بازار دلالی وام در مقایسه با سال گذشته کمتر شده است، اما همچنان انواع وام‌های متعلق به بانك‌هاي دولتی و خصوصی در این بازار موجود است. کمترین وام مورد معامله در این بازار وام 20 میلیون تومانی بانک مسکن است که با قیمت بین 2 میلیون و 300 تا 2 میلیون و 800 هزار تومان معامله می‌شود.

در میان انواع وامی که در بازار غیر رسمی معامله می‌شود وام‌هایی با مبالغ زیاد به دلیل پر طرفدار بودن از سوی سرمایه‌گذاران با رونق بیشتری معامله می‌شود. وام‌های برخی بانک‌های خصوصی با تامین 70 درصد ارزش ملک (بیش از 100 میلیون تومان)، با اقساط 3 تا 5 ساله (ماهانه 4 میلیون تومان) و با سود بین 20 تا 28 درصد با قیمت 15 میلیون تومان به فروش می‌رسند.

فعالان بازار غیررسمی خرید و فروش وام معتقدند وام‌های درشت تنها به سرمایه‌گذاران این بخش تعلق دارد که توانایی پرداخت اقساط ماهانه بیش از دو میلیون تومان را داشته باشند. برخی از موسسات پولی که غالبا وام‌های درشت به متقاضی می‌دهند کف وام پرداختی به متقاضی را 100 میلیون تومان تعریف کرده‌اند که در بازار غیر رسمی با قیمتی بین 23 تا 24 میلیون به فروش می‌رسند.

به عنوان مثال وام 100 میلیون تومانی یکی از موسسات خصوصی با اقساط ماهانه 4 میلیون و 700 هزار تومان به قیمت 24 میلیون تومان در بازار غیرسمی معامله می‌شود.

با کاهش تمایل برخی از متقاضیان به خرید وام‌های مسکن به دلیل افزایش قیمت و کاهش توان مالی خريداران برخی از شرکت‌های مشاوره اخذ وام مسکن به ارائه وام تعمیرات دولتی(20 میلیون تومان) و وام خصوصی(50 میلیون تومان) روی آورده‌اند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» این وام‌ها بدون لحاظ عمر خانه و با ارائه مدارک شغلی به متقاضیان به قیمت دو میلیون و 500 هزار تومان با اقساط 48 ماهه برای وام‌های دولتی و 8 میلیون تومان با اقساط 60 ماهه برای وام‌های خصوصی تعلق می‌گیرد.

درحالي كه ارائه مدارک شغلی و اثبات کسب درآمد ماهانه 3 میلیون تومان برای دریافت وام تعمیرات بانک‌های خصوصی شرط لازم دریافت این نوع وام است برای دریافت وام‌های درشت علاوه بر ارائه سند، ارائه چک از سوی متقاضی با سابقه گردش مالی خوب شرط دریافت این نوع وام‌ها است.

البته بر مبنای ادعای برخی از شرکت‌های مشاوره در صورتی که متقاضی قادر نباشد ضامن معتبر برای وام‌های دولتی همچون وام 20 میلیون تومانی مسکن را تامین کند شرکت‌های مشاوره می‌توانند با دریافت تنها 200 تا 300 هزار تومان ضامنی معتبر و مورد قبول بانک برای او ارائه کنند.

«گران نخرید» این جمله شعار دلالان خرید و فروش اوراق مسکن است که این روزها با کاهش تمایل متقاضیان به انتظار در صف دریافت وام مسکن تمرکز بیشتری بر خرید و فروش اوراق مسکن گذاشته‌اند.

این فروشندگان تنها تفاوت بين اوراق مسکن در بازار غیررسمی و فرابورس را در قیمت آن عنوان می‌کنند که حدودا 70 تا 80 هزار تومان ارزان‌تر از اوراق ارائه شده در فرابورس به دست مصرف کننده می‌رسند.

براساس گفته برخی از این مشاوران این اوراق که بیشتر متقاضیان مصرفی به آن گرایش دارند با قیمتی بین دو میلیون و 700 هزار تومان تا 3 میلیون تومان و با اقساط ماهانه 250 هزار تومان به فروش می‌رسند.

طلا، سكه و دلار

روز گذشته در ادامه روند افت قیمت‌های بازار ارز و سکه، دلار و سکه هر دو ارزان شدند. دیروز دلار تا ساعت 7 بعدازظهر به وقت تهران به نرخ 1918 تومان بر تابلو صرافان چهار راه استانبول درج شد. قیمت خرید آن نیز در این ساعت 1910 تومان اعلام شد.

نرخ فروش سکه در این زمان 712 هزار تومان بود. افت قیمت‌ها در بازار سکه همان طور که پیش‌ترها نیز به آن اشاره شده است، تابعی از نوسان قیمت دلار بازار است. افت 27 تومانی قیمت دلار نسبت به نرخ آن در روز شنبه بر کاهش قیمت سکه اثرگذار بود. در این میان البته افزایش عرضه نیز عاملی برای پایین آوردن قیمت سکه عنوان شده است. با برگزاری مجدد جلسات حراج سکه در بسته‌های 100 تایی در بانک کارگشایی امکان افت قیمت سکه و تحرک بیشتر برای کنترل نرخ آن افزایش یافته است. از دوشنبه هفته قبل بهای سکه بار دیگر در این بانک چوب خورد و نرخ متوسط فروش آن 719 هزار تومان اعلام شد. امروز نیز به احتمال زیاد این جلسه برگزار می‌شود و با اعلام احتمالی قیمت‌های کمتر قیمت سکه بازار نیز تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد. از این رو پیش‌بینی می‌شود که امروز نیز قیمت‌ها به ویژه قیمت سکه به محدوده 700 هزار تومان نزدیک‌تر شود که به طور خودکار قیمت دلار بازار نیز در این راستا در مرز 1900 تومان قرار بگیرد. در این روزها تحویل ورود 2/2 میلیون قطعه سکه پیش فروش شده به عنوان آخرین مرحله ثبت نام‌ها درحال انجام است. تحویل اینها البته در هفته‌های گذشته از سوی رییس کل بانک مرکزی اعلام شده بود. بهمنی در آن روزها گفته بود که اگر لازم باشد پیش از سررسید این سکه‌ها را تحویل می‌دهیم. وی البته به جای واژه تحویل از عبارت تزریق به بازار استفاده کرده بود که قیمت‌های بازار قدری از این محل تاثیر گرفت.

در این روز‌ها با وجود افت قیمت دلار بازار تا 1918 تومان، فاصله با نرخ مرجع هنوز نزدیک به 700 تومان است. شکاف قیمت دلار مرجع و دلار بازار البته بیش از 14 ماه است که ادامه دارد و تلاش‌های مختلف از سوی بانک مرکزی و وزارت اقتصاد هنوز نتوانسته این فاصله را از میان بردارد. به غیر‌از رییس کل بانک مرکزی سایر مقامات اقتصادی نیز در مورد لزوم تک نرخی شدن ارز سخن گفته‌اند. در روزهای گذشته یکی از نمایندگان مجلس از وجود طرحی برای سه نرخی شدت ارز سخن گفته است. ريیس کمیسیون اقتصادی مجلس نهم با بیان اینکه یکی از موضوعات مهمی که در این بسته اقتصادی مورد توجه قرار گرفته است، «تعیین نرخ ارز» است، گفت: پیشنهاد اعضای کمیسیون در این بسته اقتصادی سه نرخی شدن ارز است.

دیروز نرخ یورو 20 تومان، پوند انگلیس 20 تومان، صد ین ژاپن 10 تومان، ریال عربستان 5 تومان، درهم امارات 8 تومان، دلار کانادا 20 تومان و دلار استرالیا 45 تومان کاهش قیمت داشته‌اند. در بازار نرخ سکه با 18 هزار تومان کاهش تا 712 هزار تومان افت کرد. سکه طرح قدیم هم در این بازار با 25 هزار تومان کاهش تا 720 هزار تومان پایین آمد. نیم سکه 5000 تومان کاهش یافت و به نرخ 360 هزار تومان رسید. ربع سکه هم با 1000 تومان کاهش قیمت تا 185 هزار تومان افت کرد. در بازار طلا البته قیمت مثقال طلای 17 عیار و گرم طلای 18 عیار به ترتیب 4200 تومان و 969 تومان کاهش قیمت داشتند.