گفت و گو با اسفندیار سلطانی؛ رئیس انجمن انبوه سازان زنجان
صنعتی سازی منجر به کاهش قیمت ساختمان می شود/ انبوه ساز و سازنده مسکن موظف شود به ساختمان گارانتی بدهد

عصر ایران؛ یوسف ناصری- مطابق سرشماری سال 1395 تعداد خانوارهای ایرانی 24 میلیون و 196 هزار است و تعداد واحدهای مسکونی کشور در حد 22 میلیون و 825 هزار واحد است.

از طرفی 76.5 درصد واحدهای مسکونی در شهرها و 23.5 درصد در روستاها واقع شده اند. اما نکته مهم، میزان استحکام این واحدهای مسکونی در پهنه لرزه خیز ایران است.

عصر ایران در گفت و گو با اسفندیار سلطانی، وضعیت ساخت و سازهای موجود را بررسی کرده است. سلطانی، در ابتدا مدرک دارو شناسی گرفته و وارد حوزه انبوه سازی شده است. او در ادامه لیسانس معماری گرفت و هم اینک دانشجوی فوق لیسانس این رشته است.

مهندس اسفندیار سلطانی رئیس انجمن انبوه سازان زنجان و بازرس انجمن تولید کنندگان و فناوران صنعتی ساختمان است. او همچنین رئیس کانون عالی کارفرمایان استان زنجان است.

یکی از خصلت های او این است که منافع مردم را فدای منافع صنفی و نهادهای صنفی انبوه سازی و انبوه سازانی که به دنبال رانت هستند، نمی کند. همچنین بر این باور است که بدون رانت و از راه سالم درآمد خوبی داشته باشد و خوب هم خرج کند.
گفت و گوی عصر ایران با رئیس انجمن انبوه سازان زنجان در ادامه می آید.
***

*در سال های اخیر درباره کیفیت پایین ساخت و سازها در ایران صحبت شده و آقای اسماعیل نجار که رئیس سازمان مدیریت و بحران کشور و معاون وزیر کشور هستند گفته اند استحکام ساختمان های تهران مناسب نیست و نیمی از ساختمان های ایران در معرض آسیب هستند.

به نظر شما که رئیس انجمن انبوه سازان استان زنجان هستید چرا از لحاظ استحکام، ساختمان های فعلی چنین وضعیتی دارند؟

- ما باید قانونی در زمینه تولید و عرضه و فروش داشته باشیم که فرضا تبصره هایی برای سوء استفاده و رانت نداشته باشد. چنین قانونی به طور کامل نداشته ایم. مسکن در ایران کالای مصرفی نیست. مسکن یک مزیت بوده و در آن زمینه برای رانت و سرمایه گذاری و ثروت اندوزی بیش تر بوده است.

بنابراین، اگر این قانون را داشته باشیم و اجرا شود مسکن سالم و مستحکم خواهیم داشت. چند دهه قبل، عمر مفید ساختمان در ایران 30 سال بود و در دنیا هم 30 سال بود. الان در کشورهای دیگر عمر مفید ساختمان 120 سال است و در ایران ما عمر مفید ساختمان از 30 سال کاهش پیدا کرده و بین 20 تا 25 سال است.

فاجعه این است که ما بهترین سال های عمر یک نسل را هدر داده ایم. در حالی که مقام معظم رهبری گفتند به جامعه نشاط بدهید و جامعه را بانشاط کنید.

 صنعتی سازی منجر به کاهش قیمت ساختمان می شود/انبوه ساز و سازنده مسکن موظف شود به ساختمان گارانتی بدهد

آن فردی که از یک انبوه ساز، مسکن می خرد نمی داند انبوه ساز، کلاهبردار است یا نه. در نتیجه چند سال نگران است. آن فردی که مسکن مهر می خرد، بیش تر نگران است. فردی هم که خواسته است از تعاونی، مسکن بخرد اصلا بدبخت شده.

در زنجان چند تعاونی مسکن تعداد 11 هزار خانوار را از سال 1381 به بعد بدبخت کرده اند. چون هیات مدیره تعاونی ها با پیمانکاران متخلف، به نوعی تبانی کرده اند. حتی اگر فردی شانس آورد و موفق شد مسکن مهر دولتی یا تعاونی را تحویل بگیرد چند سال درگیر بهینه سازی آن است.

*در ایران 64 درصد خانوارها صاحب خانه هستند. از طرفی هم اعلام شده که میزان اجاره نشینی در سوئیس 56 درصد جمعیت را در بر می گیرد.
در کشورهای دیگر میزان و درصد اجاره نشینی زیاد است. با وجود این که حتی اغلب ساختمان ها از کیفیت و استحکام برخوردار نیستند به چه علت در کشور ما چنین وضعی به وجود آمده است؟

-این یکی از کارهای اشتباه آقای نیکزاد وزیر مسکن دولت آقای احمدی نژاد است. ما یک قانون به نام قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» داریم. در این قانون به مسکن اجاره ای هم اشاره شده.

طبق این قانون، زمین باید به سازنده مسکن داده می شد. سازنده مسکن موظف بود در مدت دو سال، مسکن را بسازد و 5 سال آن را اجاره بدهد. آقای سعیدی کیا که در دولت اول آقای احمدی نژاد وزیر مسکن بود، در اواخر وزارتش این کار را انجام داد. اما آقای نیکزاد در روزهای نخست وزارتش گفت در قراردادهای مسکن اجاره ای، رانت ایجاد شده.

در آن زمان من یک مقاله نوشتم و گفتم چه کسانی رانت خورده اند؟ من نوشتم که وزیر نمی تواند با یک دستورالعمل، قانون را نقض کند.

آقای نیکزاد به صورت کاملا سلیقه ای، قراردادهای اجاره ای بعضی اشخاص را حذف کرد. بعضی افراد هم که خواص بودند نه تنها حذف نشدند بلکه قرداد مسکن اجاره ای آنها را به مسکن مهر تبدیل کرد. به اعتقاد. من این قراردادها به مسکن مهر تبدیل شد که آن افراد خاص حتی پول زمین را پرداخت نکنند.

در کشور ما همه چیز را وابسته به دولت کردند. به همین دلیل وقتی قراردادها، دولتی شد سراغ رانت می روند.

*در کشورهایی که تعداد زیادی از جمعیت آنها اجاره نشین هستند و مسکن برای اجاره کردن وجود دارد این وضع چه مزیتی ایجاد می کند؟

-وقتی میزان خانه های اجاره ای زیاد باشد افراد فاقد مسکن اضطراب و استرس کمتری دارند.

 *اعلام شده که سهم ساخت و ساز صنعتی از کل ساخت و ساز ایران در حد 3 درصد است. آیا در سال های اخیر سهم ساخت و ساز صنعتی افزایش پیدا کرده است؟

-اصلا. ساخت و ساز صنعتی جزو قانون ساماندهی مسکن است. چون فرهنگ سازی نشده است معمولا مردم در مقابل مقاوم سازی ساختمان، مقاومت می کنند.

وقتی صنعتی سازی انجام شود میزان هدر رفتن انرژی کمتر می شود و مثلا در طول سه سال استفاده از مسکن ساخته شده، هزینه ساخت صنعتی با مصرف کمتر انرژی جبران می شود.
از آنجا که حافظه ذهنی مردم کوتاه مدت است، اگر یک مسکن ارزان تهیه کنند این قابل لمس تر است تا این که صنعتی سازی کنیم.

صنعتی سازی، ریسک دارد. در این زمینه دولت می تواند این ریسک را بر عهده بگیرد. مسکن مهر را کاملا دولتی کردند ولی ای کاش مسکن مهر را صنعتی سازی می کردند. این کار باعث می شد مردم به ساخت و ساز صنعتی عادت کنند.

می توانند به بخش خصوصی، سوبسید لازم را برای صنعتی سازی بدهند که بخش خصوصی بتواند در سه، چهار سال اول آن بد فهمی و عدم شناخت نسبت به صنعتی سازی ساختمان را از بین ببرد.

در چند سال قبل، برخی از خواص به بهانه صنعتی سازی، تکنولوژی های کهنه کشورهای دیگر را گرفتند تا از وام های سوبسیددار استفاده کنند. متاسفانه همان را در ایران با روش سنتی و قدیمی اجرا کردند. در پروژه های مسکن مهر در پرند، این اتفاق افتاده است.
تکنولوژی کهنه آلمان به ترکیه رفته و از ترکیه هم آن را به ایران آورده اند. این انبوه سازان، روش ساخت «قالب تونلی» را به نام صنعتی سازی معرفی کردند.

*چه مقدار از انبوه سازی هایی که انجام می شود صنعتی است؟

-به نظر من، نیم درصد هم نیست.

صنعتی سازی منجر به کاهش قیمت ساختمان می شود/انبوه ساز و سازنده مسکن موظف شود به ساختمان گارانتی بدهد

*پنجره های دوجداره را به عنوان یکی از شاخص های صنعتی سازی در زمان ساخت مسکن مهر در نظر گرفته بودند. این پنجره های دوجداره می تواند واقعا یکی از شاخصه های صنعتی سازی باشد؟

-خیر. این شاخص نیست. ما اگر پنجره را دوجداره کنیم وقتی دیوارها و سیستم های حرارتی، نتوانند از هدر رفتن انرژی جلوگیری کنند فایده ندارد.

در صنعتی سازی، یک انسجام کلی و از صفر تا صد باید وجود داشته باشد تا مقدار مصرف سوخت و انرژی در ساختمان کاهش پیدا کند و نه این که به پنجره دوجداره قانع باشیم.

اتفاقا همان پنجره دوجداره هم جای بحث دارد. در آن سال ها من در شورای مسکن استان بودم. بعد از مدتی من گفتم اهل نوشابه باز کردن نیستم. از آن شورا بیرون آمدم.

در آن سال ها ساخت 2 میلیون مسکن مهر را شروع کردند. من در همان زمان نامه نوشتم که از یک الگو استفاده کنید و مثلا از یک سازنده در و پنجره دو جداره بپرسید ضمن این که در و پنجره دوجداره استاندارد ساخته می شود چگونه می توان از کمترین مقدار آلومینیوم استفاده کرد.

در ساخت پنجره های دوجداره در مسکن مهر از آلومینیوم زیادی استفاده شد. اگر هر واحد مسکن مهر 10 پنجره داشته باشد تعداد 20 میلیون پنجره استفاده شده. در این پنجره ها بین 30 تا 40 درصد پِرت آلومینیوم داشته ایم. می شود حساب کرد که چه مبالغی به هزینه ساخت مسکن مهر اضافه شده است.

*شما یکی از انبوه سازان کشور هستید. یکی از مسئولان انجمن های انبوه سازی کشور در سال 1393 گفته بود: «قیمت مسکن در سال 1394 با جهش 70 درصدی رو به رو می شود».

آن 70 درصد افزایش قیمت مسکن اتفاق نیفتاده است. با این نوع تحلیل های غلط انبوه سازان، واقعا شرایط در بخش مسکن به چه سمتی پیش خواهد رفت؟

-این صنوف با شعار بالا می آیند که رانت بخورند. برخی از همین مسئولان انجمن های انبوه سازان، کسانی هستند که در قراردادها رانت خورده اند. آن انبوه سازی که رانت خورده است، نمی تواند حرف حق را بزند. اگر هم حرف حق را بزند ساختار موجود در مسکن، مبتنی بر دلالی است.

یکی از روسای همین انجمن های انبوه سازان در اوایل سال 1392 مصاحبه کرد و گفت تا 10 سال آینده قیمت مسکن افزایش پیدا نمی کند. در آن زمان آن رئیس انجمن، قراردارد مسکن مهر بست با همان متری 300 هزار تومان.

اتفاقا من در همان زمان گفتم زیرساخت های صنعتی سازی در کشور وجود ندارد. همین انبوه سازان، قراردادهای مسکن مهر بستند ولی آن قراردادها را به دیگران فروختند. کسانی که با قراردادهای مسکن مهر آلوده هستند نمی توانند تحلیل درستی ارائه کنند. همه اینها فاجعه است.

قانوناً، شرعاً و عرفاً، قرارداد مسکن مهر، یک ساله بود. یعنی ظرف یک سال باید واحدهای مسکن مهر را به افراد متقاضی تحویل می دادند.

در عمل شرکت هایی که رانت خوار هستند قرارداد مسکن مهر را با متری 300 هزار تومان بستند و تعهد دادند یک ساله مسکن مهر را تحویل می دهند. من در همان زمان می دانستم که با متری300 هزار تومان نمی شود کار کرد در نتیجه قرارداد نبستم.

انبوه سازانی که قرارداد یک ساله بستند ظرف 4 سال هم مسکن مهر را تحویل ندادند. از همین انبوه سازانی که در سال 1392 قرارداد بستند و مصاحبه کردند که قیمت مسکن تا 10 سال آینده افزایش پیدا نمی کند، بپرسید به چه حقی 5 سال است مسکن مهر را نساخته و تحویل نداده اید.
چرا همان انبوه ساز، الان باید اعتراض کند که با قیمت متری 300 هزار تومان نمی شود مسکن مهر ساخت.

*آقای عبدالرضا فریدنائینی که سال های زیادی رئیس انجمن تولید کنندگان و فناوران صنعتی ساختمان بودند و الان نایب رئیس این انجمن هستند، در همین سال 1396 گفتند در سال 1386 ساخت مسکن مهر با قیمت 300 هزار تومان برای هر متر مربع سودآور بود و می شد با 14 میلیون تومان یک واحد مسکن مهر ساخت.

-آقای فریدنائینی دوست من است. ما در آن سال ها که در کانون انبوه سازان کشور فعالیت می کردیم، کمیته ای درست کردیم به نام مسکن مهر و ایشان هم عضو آن بود.

در آن سال 300 هزار برای هر متر خیلی سودآور بود. در همان زمان در زنجان یک پروژه داشتم که 190 هزار تومان برای هر متر هزینه داشت. در آن زمان 110 هزار تومان سود داشت. پس آقای فرید نائینی راست گفته است. چون واقعا سود هم داشت.

برای 2 هزار واحد مسکن مهر مثلا سود 10 میلیارد تومانی داشت. به این خاطر برخی انبوه سازان قراردادهای مسکن مهر را می گرفتند و دلالی می کردند. یعنی یک انبوه ساز قرارداد را می گرفت و با 3 تا 4 میلیارد تومان سود، همان قرارداد را برای اجرا به پیمانکار دیگر واگذار می کرد.

ساخت مسکن مهر در سال 1386 سود داشت. در سال 1387 هم همین طور سود داشت و حتی در سال 1388 ولی در سال های بعد سود نداشت.

*در همین وضعیتی که رئیس سازمان مدیریت و بحران کشور اعتقاد دارند ساختمان های تهران استحکام ندارند، آیا این خرید و فروش هایی که انجام می شود منطقی هست و زندگی در این نوع ساختمان هایی که استحکام ندارند با این قیمت های چندین میلیونی برای هر متر منطق دارد؟

-مسکن پدیده ای است که ابعاد مختلفی دارد و خیلی وقت ها منطق بر آن حاکم نمی شود. مسکن را از چند زاویه باید دید. برای مثال یک فرد مجبور است خانه ای بخرد و وقتی به او می گویند اگر نخری باخته ای، او بین چند گزینه بهتر، انتخاب نمی کند.

او بین گزینه های موجود تصمیم می گیرد. بنابراین، وقتی قانون شفاف تولید، عرضه و فروش مسکن را نداریم و هیچکس خبر ندارد از این که چه میزان مسکن تولید می شود و دولت چه مقدار کمک می کند که قدرت خرید مردم بالا برود، مردم در بلاتکلیفی می مانند که چه کار کنند.

مردم در خریدهای خودشان بین بد و بدتر تصمیم می گیرند. به همین دلیل است که من می گویم به مسکن گارانتی 10 ساله بدهیم. هر فردی که حاضر است این گارانتی را بدهد متولی مسکن شود.

انبوه سازان واقعی با انبوه سازان رانت طلب فرق دارند. انبوه سازان واقعی، سه مولفه تخصص، تجربه و پول را دارند.
وقتی ما قانون تصویب کنیم که به مسکن 10 سال گارانتی داده شود هیچکدام از این انبوه سازان غیر واقعی نمی آیند و فقط انبوه سازان واقعی می آیند. با این کار تمام شرایط و بسترهای ایجاد کننده رانت از بین می رود.

*بارها اعلام شده که عمر مفید ساختمان در کشورهای توسعه یافته حداقل 100 سال است. اگر عمر مفید ساختمان می تواند 100 سال باشد به چه علت شما می گویید گارانتی ساختمان 10 سال باشد؟

-برخی اقلام مصرفی تاریخ مصرف دارند. برای مثال کاغذ دیواری بعد از 4 سال یا 5 سال کهنه می شود. یا مثلا وقتی حرارت بخاری از محل دودکش به خارج از ساختمان هدایت می شود ممکن است دیوار به خاطر حرارت، تَرک بردارد.
ساختمان یک ساختار دارد. بنای ساختمان باید سیستم ضد زلزله داشته باشد. اولا ما آن ساختار ضد زلزله را نداریم. من می گویم به مسکن، گارانتی بابت این موارد بدهید.

*اگر بخواهیم عمر مفید ساختمان از حدود 25 سال فعلی به 100 برسد و در برابر زلزله مقاوم باشد این کار چقدر هزینه دارد؟

-به پیر و پیغمبر وقتی به صورت انبوه ساخته شود ارزان تر تمام می شود.

*یعنی با روش صنعتی سازی ارزان تر تمام می شود؟

-هم در صنعتی سازی و هم ساخت با وضعیت های موجود. وقتی یک سازنده به مسکن، گارانتی بدهد فرق می کند. وقتی سازنده مسکن، مجبور شود به مسکن گارانتی بدهد، آن سازنده هم، مهندس ناظر را وادار می کند که خوب کار کند.
وقتی قرار باشد گارانتی داده شود بر کار نقاش هم نظارت می شود. وقتی انبوه ساز واقعی مشخص باشد وام به او داده می شود و رانت در وام ها از بین می رود. وام به تولید کننده اصلی می رسد.

*در مورد مسکن مهر از ابتدا قرار بود که ساختمان ها یک ساله ساخته شود. ساخت اغلب واحدهای مسکن مهر چند سال طول کشید و فقط برخی واحدها در مدت کمتر از یک سال ساخته شد.

در روش صنعتی سازی ساختمان که گفته می شود ظرف چند ماه می توان ساخت، آیا این روش در ایران قابل اجرا هست که هزینه های ساخت پایین بیاید؟

-ما با وزیر صحبت کردیم و یک زمین در هشتگرد به ما دادند. گفتند در 45 روز بسازید. در مدت 29 روز تعداد 24 واحد ساختیم. آن پروژه را به عنوان الگو نگه داشته اند. در 29 روز تعداد 24 واحد را با روش ساخت ال اس اف(LSF)ساختیم و تحویل دادیم و همه سیستم ها را در نظر گرفتیم. البته هنوز هم پول آن را به ما نداده اند.

این روش ساخت و ساز برای ساختمان های 3 طبقه و نهایتا 4 طبقه کاربرد دارد و نه مثلا در پروژه های برج سازی. با این حال به طور کامل و صد در صد عایق صدا است و 70 درصد مصرف انرژی را کاهش می دهد. صد در صد ضد زلزله است. خانه، سَبُک است و آرامش دارد.

*هر متر مربع ساخت چقدر هزینه داشت؟

-در آن زمان که برای هر متر مسکن مهر 300 هزار تومان می دادند، ساخت این پروژه برای ما متری 290 هزار تومان تمام شد.

ما می خواستیم یک پروژه 10 هزار واحدی با همان روش اجرا کنیم. با وزارتخانه صحبت کردیم که برای این پروژه 10 هزار واحدی، متری 330 هزار تومان در نظر گرفته شود. گفتند اگر 330 هزار تومان شود روی مسکن مهر، بار روانی دارد.

مسکن صنعتی در دراز مدت، خیلی ارزان تر از مسکن معمولی و سنتی خواهد شد. چون عمده هزینه در کارخانه و قالب های ساخت است. وقتی ما کارخانه و قالب ها را داشته باشیم، هزینه ها کاهش پیدا می کند.

یک توجیه این است که ساخت با روش صنعتی سازی، گران تمام می شود. ما می گوییم اگر حمایت کنند و پروژه های بالاتر از 2 هزار واحد را واگذار کنند هزینه پروژه های 2 هزار واحدی، کمتر است و ارزان تر تمام می شود.

*گفتید در اوایل اجرای مسکن مهر و مثلا در سال 1387 قیمت 300 هزار برای فروش هر متر مربع مسکن مهر سودآور بود و هزینه ساخت هم در حد 190 هزار تومان بوده است.

اما می گویید در پروژه هشتگرد که 24 روزه آن را تحویل داده اید هزینه ساخت برای هر متر 290 هزار تومان بوده است.

-این پروژه هشتگرد در سال 1390 بود و 290 هزار برای هر متر مربع هزینه داشت. به این دلیل 290 هزار تومان تمام شد که ما دستگاه یا قالب را نداشتیم. ما مواد و مصالح را از ترکیه آوردیم و هزینه حمل و نقل و گمرک شامل آن شد.

اگر مجوز پروژه 10 هزار واحدی می دادند می توانستیم کارخانه آن را به ایران بیاوریم و قالب های آن را در ایران بزنیم. از 2 هزار واحد مسکن به بالا، قالب ها برای ما رایگان تمام می شد. به همین دلیل قیمت ها به شدت پایین می آمد.
ما گفتیم حاضریم 10 هزار واحد با این روش و با قیمت 330 هزار تومان بسازیم که مجوز ندادند.

*حدودا 10 سال قبل این بحث مطرح بوده که فقط 5 نوع از مصالح ساخت و ساز کشورمان استاندارد است. اگر مصالح ساختمانی استاندارد باشد باعث استحکام ساختمان می شود. الان چه وضعی دارد مصالح ساختمانی کشور؟

- سه مولفه در مسکن وجود دارد که مهم است. استاندارد بودن مصالح ساختمانی، اهمیت زیادی دارد. کارگران هم باید آموزش دیده باشند. یک مولفه هم ساختار نظام مهندسی است. الان ما در هر سه قسمت مشکل داریم و هر سه قسمت معیوب است.

نمی شود گفت نسبت به 10 سال قبل هیچ تغییری ایجاد نشده است. چون فرهنگ مردم هم یک مقدار بالا رفته است ولی بیش از این که به استاندارد توجه شود به چشم و همچشمی و زیبا سازی توجه شده.

بازار مکاره ای به وجود آمده و پُز می دهند که مثلا این پنت هاوس است و دیوارها رنگ های مختلفی دارند. یعنی عمدتا به چشم و همچشمی و تفاخرهای کاذب ساخت و ساز توجه شده است.