تداوم رکود معاملاتی در بازار مسکن، ریشه در تشدید نااطمینانیها و رشد هزینههای ساخت دارد. در سالهای اخیر، سرعت رشد هزینهها از ظرفیت درآمدی مردم پیشی گرفته و فضای بین قیمتها و توانمندی متقاضیان را چنان فاصله انداخته که حتی ورود قیمتهای بالاتر نیز نتوانسته است تقاضایی را از رکود خارج کند.
به گزارش مهر، در چنین شرایطی، از نیمه دوم سال گذشته برخی کارشناسان از مشاهده نشانههایی محدود از بازگشت رونق به معاملات مسکن خبر دادند. ارزیابیها در آن مقطع نشان میداد بخشی از تقاضای موجود در بازار، به دلیل کاهش قدرت خرید، از واحدهای بزرگمتراژ فاصله گرفته و به سمت واحدهای کوچکمتراژ و متناسب با توان مالی خانوارها حرکت کرده است.
با این حال، این نشانهها دوام چندانی نداشت و بازار مسکن در سال جاری نتوانست مطابق الگوی معمول سالهای گذشته وارد دوره رونق معاملات شود. در حالی که معمولاً از ماههای پایانی سال، تحرک بازار خرید و فروش افزایش مییافت، آغاز جنگ تحمیلی سوم از اسفندماه سال گذشته و تشدید نااطمینانیهای اقتصادی و اجتماعی، این روند را تحت تأثیر قرار داد و موجب شد بازار مسکن از الگوی معمول خود فاصله بگیرد.
تداوم رکود معاملات از اسفندماه سال گذشته، همزمان با افزایش هزینههای ساختوساز، رشد قیمت مصالح و افزایش قیمت تمامشده واحدهای مسکونی، فشار مضاعفی بر این بازار وارد کرده است.
اگرچه بخشی از افزایش هزینههای ساخت به آسیب و هدف قرار گرفتن برخی کارخانهها و واحدهای تولیدی مرتبط با صنعت ساختمان در جریان جنگ تحمیلی سوم نسبت داده شد، اما تحولات بازار مسکن را نمیتوان تنها با افزایش هزینههای ساختوساز توضیح داد.
مسکن طی سالهای گذشته به تدریج از یک کالای صرفاً مصرفی برای تأمین سرپناه فاصله گرفته و به یکی از مهمترین داراییهای سرمایهای در اقتصاد خانوارها تبدیل شده است. افزایش جذابیت مسکن به عنوان ابزار حفظ ارزش دارایی، در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، ورود تقاضای سرمایهای و فعالیتهای سوداگرانه، شرایطی ایجاد کرده که در آن رکود مصرفی بازار عمیقتر شده است.
به بیان دیگر، در شرایط فعلی، بخش قابل توجهی از خانوارهایی که با هدف خانهدار شدن وارد بازار میشوند، با شکافی جدی میان درآمد و قیمت مسکن مواجه هستند. همین شکاف باعث شده تقاضای مصرفی توان اثرگذاری بر بازار را از دست بدهد و در نتیجه، حتی افزایش قیمتها نیز نتواند به رونق معاملات منجر شود.
این همان نقطهای است که بازار مسکن را در وضعیت «رکود تورمی» قرار داده است؛ بازاری که در آن قیمتها و هزینههای تولید افزایش پیدا میکند، اما قدرت خرید و حجم معاملات همگام با آن رشد نمیکند.
در دو دهه گذشته، دولتها سیاستهای مختلفی را با هدف تسهیل خانهدار شدن اقشار مختلف جامعه، بهویژه دهکهای کمدرآمد، طراحی و اجرا کردهاند؛ با این حال، این سیاستها نتوانستهاند به شکل کامل از شدت سوداگری و فعالیتهای غیرمصرفی در بازار مسکن بکاهند.
یکی از مهمترین مسائل در این میان، نحوه تأمین مالی بازار مسکن است. نقش بانکها در بازار املاک طی سالهای گذشته همواره مورد انتقاد کارشناسان قرار داشته است؛ چراکه به جای آنکه منابع بانکی عمدتاً به سمت تسهیلات بلندمدت و کمهزینه برای متقاضیان واقعی مسکن هدایت شود، بخشی از سرمایه بانکها در قالب املاک و مستغلات مسکونی و تجاری قرار گرفته است.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند تداوم بنگاهداری بانکها و حضور گسترده آنها در حوزه املاک، از یک سو منابع مالی مورد نیاز متقاضیان واقعی را محدود میکند و از سوی دیگر، مانع از آن میشود که نظام بانکی نقش مؤثری در افزایش قدرت خرید خانوارها ایفا کند.
از این منظر، حل مشکل بازار مسکن تنها با افزایش ساختوساز امکانپذیر نیست؛ بلکه همزمان باید سمت تقاضا، نظام تأمین مالی، فعالیتهای سوداگرانه و نحوه ورود بانکها به بازار املاک نیز اصلاح شود.
رکود تنها به بازار خرید و فروش محدود نمانده و بازار اجاره را نیز تحت تأثیر قرار داده است؛ یک مشاور املاک در منطقه ۱۰ تهران در گفتگو با خبرنگار مهر با تأکید بر تداوم رکود تورمی در بازار مسکن گفت: رکود معاملات از ابتدای سال جاری همچنان ادامه دارد و بازار خرید و فروش نتوانسته به شرایط عادی بازگردد.
وی افزود: در بازار اجاره نیز با توجه به مصوبه تمدید خودکار یکساله قراردادهای اجاره با حداکثر افزایش ۲۵ درصدی، در صورت تمایل مستأجران، معاملات رهن و اجاره در فصل جابهجایی مستأجران نیز تا حدی تحت تأثیر قرار گرفته و با رکود همراه شده است.
این مشاور املاک ادامه داد: البته برخی مالکان افزایش سقف ۲۵ درصدی اجارهبها را رعایت نکردهاند و معتقدند نرخ اجاره باید متناسب با نرخ تورم افزایش پیدا کند؛ چراکه برای بخشی از مالکان، بهویژه افراد سالخورده و کسانی که امکان ادامه فعالیت اقتصادی ندارند، درآمد حاصل از اجاره تنها منبع تأمین هزینههای زندگی است.
وی تأکید کرد: از سوی دیگر، افزایش شدید و افسارگسیخته هزینههای اسبابکشی و جابهجایی باعث شده تعداد زیادی از مستأجران ترجیح دهند به جای ورود به فرآیند پرهزینه جابهجایی، با مالکان خود برای تمدید قرارداد اجاره به توافق برسند.
به این ترتیب، حتی در بازار اجاره نیز هزینههای جانبی مسکن به عاملی برای کاهش تحرک خانوارها تبدیل شده است. مستأجری که با افزایش هزینه حملونقل، بستهبندی، کمیسیون، ودیعه و سایر هزینههای جابهجایی مواجه است، در بسیاری از موارد ترجیح میدهد با وجود افزایش اجارهبها، در همان واحد مسکونی باقی بماند.
در کنار عوامل اقتصادی و مالی، طی سالهای اخیر توسعه پلتفرمهای خانهیاب نیز به یکی از موضوعات بحثبرانگیز بازار مسکن تبدیل شده است. برخی کارشناسان معتقدند نبود سازوکارهای نظارتی کافی در این سامانهها موجب شده مالکان بتوانند قیمتهای پیشنهادی خود را بدون برخورداری از یک معیار مشخص برای تعیین ارزش واقعی ملک ثبت کنند. در نتیجه، قیمتهایی که لزوماً به معامله منجر نشدهاند نیز میتوانند در شکلدهی به انتظارات فعالان بازار اثرگذار باشند.
این مسئله از آن جهت اهمیت دارد که قیمت پیشنهادی یک ملک، الزاماً معادل قیمت قطعی معامله نیست؛ اما تکرار قیمتهای بالا در فضای مجازی میتواند به تدریج یک لنگر قیمتی در ذهن خریداران و فروشندگان ایجاد کند.
به باور کارشناسان بازار مسکن، زمانی که قیمتهای غیرواقعی به صورت گسترده در فضای مجازی منتشر میشود، انتظارات تورمی افزایش یافته و بازار به سمت سطوح قیمتی بالاتر هدایت میشود. در چنین شرایطی، این پرسش مطرح است که چرا سازوکار مشخص و مؤثری برای کنترل قیمتهای غیرواقعی و جلوگیری از انتشار نرخهای غیرمتعارف در بازار مسکن وجود ندارد؟
مجموع این عوامل نشان میدهد مشکل بازار مسکن تنها به کمبود عرضه یا افزایش هزینه ساخت محدود نیست. این بازار با مجموعهای از مشکلات بههمپیوسته مواجه است که از کاهش قدرت خرید و ضعف تسهیلاتدهی گرفته تا سوداگری، بنگاهداری بانکها، نبود شفافیت قیمتی و ناکارآمدی برخی سیاستهای حمایتی را دربرمیگیرد.
در واقع، سیاستگذاران برای خروج بازار از رکود تورمی باید همزمان دو مسئله را هدف قرار دهد، افزایش توان خرید متقاضی مصرفی و کاهش جذابیت فعالیتهای غیرمصرفی و سوداگرانه. بدون تقویت قدرت خرید خانوارها، افزایش عرضه به تنهایی الزاماً به افزایش معاملات منجر نمیشود و بدون کنترل سوداگری نیز هر افزایش عرضهای میتواند در برابر تقاضای سرمایهای و حفظ ارزش داراییها خنثی شود.
بازار مسکن امروز در شرایطی قرار دارد که افزایش قیمتها دیگر به معنای رونق بازار نیست؛ چراکه در سوی دیگر این معادله، قدرت خرید خانوارها به اندازهای کاهش یافته که بخش بزرگی از تقاضای مصرفی امکان ورود مؤثر به بازار را ندارد. همزمان، افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت نهادهها، نااطمینانی اقتصادی، هزینه بالای جابهجایی و شکلگیری انتظارات قیمتی در فضای مجازی، فشار مضاعفی بر خانوارها وارد کرده است.
در نهایت، کارشناسان بر این باورند که بازار مسکن زمانی میتواند به تعادل پایدار برسد که خانه بار دیگر در درجه نخست به عنوان کالایی مصرفی و محلی برای سکونت خانوارها تعریف شود، نه ابزاری برای سوداگری و حفظ سرمایه. تا زمانی که مسکن بیش از آنکه سرپناه باشد، به عنوان یک دارایی سودآور تلقی شود، شکاف میان درآمد خانوار و قیمت خانه پابرجا خواهد ماند و مسیر خانهدار شدن برای میلیونها خانوار ایرانی همچنان دشوار و دور از دسترس خواهد بود.