کد خبر ۱۱۳۰۱۴
تاریخ انتشار: ۰۹:۲۰ - ۱۷ ارديبهشت ۱۳۸۹ - 07 May 2010
یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه میدان ولیعصر در این باره اظهار کرد: تعداد واحدهای مسکونی نوساز که از زمان عرضه شدن به بازار تا به امروز بدون استفاده باقی مانده‌‌اند، در این منطقه بسیار زیاد است.


 روند معاملات واحدهاي مسكوني نوساز در شهر تهران در مقايسه با هفته‌هاي پاياني سال گذشته، مشمول تغييرات قابل توجهي شده است.

قيمت واحدهاي نوساز رسوبي كه از زمستان پارسال در نوبت فروش بنگاه‌هاي مسكن قرار داشته‌اند، طي هفته‌هاي اخير مترمربعي 50 تا 100 هزار تومان كاهش پيدا كرده كه به اعتقاد مشاوران املاك، اين تعديل قيمت باعث فروش سريع آنها شده است. اين درحالي است كه مالكان واحدهاي مسكوني تازه‌تحويل -كه هنوز طعم رسوب سرمايه به دليل پيشنهاد قيمت بالا را نچشيده‌اند- در اعلام ارزش ملك، ارقام بالايي را پيش‌ مي‌كشند. 

موج‌ تازه كاهش قيمت مسكن در مناطقي از تهران كه ميانگين سني ساختمان‌هاي مسكوني در آنجا كمتر از 10 سال است، بيشتر رخ‌نمايي مي‌كند. از سوي ديگر دو دستگي در قيمت فروش واحدهاي نوساز دست‌نخورده و تازه‌تحويل در غرب تهران بيشتر است. در منطقه 5 واحدهاي چندماه ساخت خشك – نوساز- به‌طور متوسط بين يك ميليون و 500 هزار تا يك ميليون و 900 هزار تومان خريد و فروش مي‌شود، اما در همين منطقه، واحدهاي تازه تحويل با حداكثر قيمت نزديك به دو ميليون و 200 هزار تومان عرضه مي‌شود. 

مشاوران املاك درباره علت تفاوت در تعيين قيمت واحدهاي نوساز رسوبي با تازه‌تحويل‌ها مي‌گويند: سازنده‌هاي در نوبت فروش (مالكان واحدهاي رسوبي) بيش‌از اين توان نگهداري ندارند و بايد براي سرمايه‌گذاري‌هاي جديد، ملك‌شان را به پول نقد تبديل كنند به همين خاطر اين گروه اندكي قيمت‌ها را كاهش داده‌اند. اما سازنده‌هاي جديد (مالكان واحدهاي تازه‌تحويل) ابتدا پيشنهاد بالا مي‌دهند تا كشش بازار خريد را شناسايي كنند. 

گزارش خبرنگار دنياي‌اقتصاد از نحوه ارائه پيشنهاد‌هاي فروش در بازار مسكن حاكي است در حال حاضر عرضه واحدهاي نوساز براي فروش در مقايسه با ساير املاك افزايش پيدا كرده است. همچنين تقاضا براي خريد ساختمان‌هايي كه يكي دو سال از عمر آنها مي‌گذرد در مقايسه با تازه‌سازها بيشتر شده قيمت‌هاي پيشنهادي در بازار فروش واحدهاي مسكوني در شهر تهران نشان مي‌دهد متوسط قيمت، متري يك ميليون و 400 هزار تومان است.
 
اين درحالي است كه در شمال پايتخت هستند فروشنده‌هايي كه، نزديك به اين رقم حاضرند واحدها را عرضه كنند كه البته فعالان بازار به اين گروه از فروشنده‌هاي ملك، پول لازم مي‌گويند. 

براي مثال روز گذشته مالك 2 واحد مسكوني 60 متري در زعفرانيه قيمت فروش را متر مربعي يك ميليون و 700 هزار تومان تعيين كرده بود و علت آن را تصميم فوري به سفر خارجي طي يك هفته آينده عنوان كرد. 

شكست قيمت، چگونه؟
طي چند روز اخير در حالي كه متوسط ارزش معاملاتي واحدهاي مسكوني در اغلب مناطق تهران بدون تغيير بوده، اما مالكان واحدهاي نوساز دست‌نخورده اولين سري شكست قيمت‌ها را روانه بازار مسكن كردند تا با استفاده از فضاي رونق خريد و فروش، طلسم عرضه بدون برگشت را بشكنند. 

اصطلاح «واحدهاي ‌نوساز دست‌نخورده» از نيمه دوم سال گذشته به خاطر پافشاري سازنده‌ها در قيمت پيشنهادي فروش و همچنين عدم ميل به خريد واحدهاي تازه‌ساز، در بازار مسكن رايج شد، اما در هفته‌هاي اخير عرضه اين واحدها با قيمت‌هاي كمتر از سال گذشته شدت گرفته است كه در مقابل، فروش آنها نيز بيشتر شده است. 

مشاوران املاك در اين باره به دنياي‌اقتصاد مي‌گويند: هم‌اكنون قيمت واحدهاي نوساز دست‌نخورده اغلب مترمربعي 50 تا 100 هزار تومان كاهش پيدا كرده است كه اين رقم توافق مطلوب خريداران را در پي داشته است. 

سال گذشته اعلام شد، حدود 50 هزار واحد مسكوني رسوبي در بازار مسكن شهر تهران وجود دارد. 

در بین فایل‌های فروش و اجاره واحدهای مسکونی در بنگاه‌های املاک مناطق مختلف تهران، تعداد زیادی از واحدهای مسکونی نوساز که طی چندین ماه قبل به بازار عرضه شده و همچنان به فروش یا اجاره نرفته است کاملا به چشم می‌آید در همین راستا، مشاوران املاک دلایل مختلفی را از جمله نبود نقدینگی کافی در دست خریداران، تعیین قیمت‌های بالا برای فروش یا اجاره واحدهای مسکونی از سوی فروشندگان، خروج سرمایه از بازار مسکن و... براي كم‌رونقي و کسادی بازار فروش و اجاره اين دسته از واحدهای مسکونی اعلام می‌کنند. 

یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه میدان ولیعصر در این باره اظهار کرد: تعداد واحدهای مسکونی نوساز که از زمان عرضه شدن به بازار تا به امروز بدون استفاده باقی مانده‌‌اند، در این منطقه بسیار زیاد است. 

وی در ادامه افزود: ما در بین تمامی فایل‌های فروش واحدهای مسکونی سپرده شده، تعداد زیادی از واحدهای مسکونی نوساز داریم که نزدیک به 8 ماه و حتی در برخی از موارد یکسال است که فروخته نشده و به همین خاطر اکثر فروشندگان مجبور شده‌‌اند تا قیمت واحدهای خود را کاهش دهند تا هر چه سریع‌تر خریداری شوند. 

این مشاور گفت: فروشنده‌ای در ابتدا ملک خود را با قیمت پیشنهادی متری 2 میلیون و 600 هزار تومان به بازار عرضه کرد که بعد از گذشت 5 ماه این میزان نرخ را به متری 2 میلیون و 400 هزار تومان کاهش داد یا مالک دیگری که قیمت هر مترمربع ملک خود را 2 میلیون و 500 هزار تومان اعلام کرده بود با گذشت 4 ماه راضی به کاهش قیمت فروش ملک خود به میزان متری 2 میلیون و 200 هزار تومان شد. 

از سوی دیگر، بنگاهداری در محدوده خیابان میرزای شیرازی در رابطه با تعداد واحدهای نوساز مسکونی این منطقه افزود: مدت زمان آن دسته از واحدهای مسکونی نوساز که چند ماه از عرضه شدنشان به بازار می‌گذرد به 2 یا 3 ماه بسنده نمی‌شود، بلکه به یکسال هم رسیده است. با پیش آمدن این وضعیت اغلب مالکان که افراد پول لازم هستند مجبور به کاهش قیمت از قبل تعیین شده، شدند و اکثر فروشندگان که تعجیلی برای فروش واحد خود ندارند، همچنان قیمت‌ها را ثابت نگه داشته‌اند به همین دلیل در حال حاضر تعداد واحدهای نوساز بدون استفاده در بازار مسکن خیابان میرزای شیرازی زیاد است. 

نوسازهاي مركز شهر خالی از سکنه؟
این خبری است که یکی از مشاوران املاک واقع در خیابان جمالزاده به دنیای‌اقتصاد داده است: «بازار مسکن محدوده فعالیت ما از واحدهای نوساز مسکونی بدون سکنه اشباع شده است و علت اصلی به‌وجود آمدن این وضعیت را می‌توان دلایل مختلفی بیان کرد، مثلا رکود طولانی مدت در بازار مسکن باعث شده است تا افرادی که در گذشته در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کردند از بازار خارج شوند و به بازارهای دیگر اقتصادی بروند و سرمایه‌گذاری کنند.
 
از طرف دیگر متقاضیانی که قصد خرید دارند به دلیل اينكه قدرت کافی مالي ندارند در انتظار پروژه مسکن مهر هستند و بازار منطقه را حائز اهمیت قرار نمی‌دهند.» در محدوده خيابان جمالزاده جنوبي، قيمت هرمترمربع واحد مسكوني نوساز بين يك ميليون و 600 هزار تا يك ميليون و 900 هزار تومان اعلام شده است كه اين رقم در محدوده جمالزاده شمالي حتي از 2 ميليون تومان هم عبور مي‌كند.
 
از سوي ديگر در خیابان وحدت اسلامی تعداد واحدهای مسکونی نوساز بدون استفاده به دلیل بالا بودن قیمت اعلام شده از سوی مالکان بسیار زیاد است، به همین دلیل متقاضیان اندکی برای خرید این واحدها مراجعه می‌کنند، اما در مقابل عدم استقبال مشتریان از این واحدها اکثر فروشندگان راضی به کاهش قیمت نمی‌شوند و بر سر نرخ‌های از قبل پیشنهاد شده خود پافشاري مي‌كنند. 

به عنوان نمونه مالکی واحد نوساز خود را 4 ماه قبل با قیمت پیشنهادی هر مترمربع یک میلیون و 400 هزار تومان به بازار ارائه کرد و اکنون که این واحد فروخته نشده است هم‌اکنون به همان قیمت باقی مانده است، اما از طرف دیگر فروشنده‌ای با گذشت 5 ماه از زمان عرضه واحد مسکونی‌اش به بازار راضی شده است قیمت پيشنهادی اعلام شده ابتدایی را از یک میلیون و 400 هزار تومان کاهش دهد و با نرخ پیشنهادی جدید متری یک میلیون و 250 هزار تومان در اختیار خریدار قرار دهد. 

تبديل واحدهاي فروش‌نرفته به اجاره‌اي در جنوب
یکی از فعالان بازار مسکن در یکی از مناطق جنوب تهران درباره وضعیت فعلی بازار خرید و فروش واحدهای نوساز بدون استفاده اظهار کرد: به دلیل فروش نرفتن واحدهای مسکونی نوساز بعد از گذشت چند ماه اکثر فروشندگان تخفیف‌های مناسبی برای خریداران در نظر گرفتند، اما این راه‌حل هم به خاطر نبود قدرت کافی خرید موفق نبود تا اینکه مالکان راضی شدند واحدهایی را که قصد فروش آنها را داشتند در حال حاضر به بازار رهن و اجاره عرضه کنند تا از این طریق بتوانند برای مدتی، مقداري از سرمایه خود را زنده کنند.
 
فروشنده‌ای در خیابان زمزم ملک 68 متری نوساز خود را طی 4 ماه گذشته به قیمت متری یک میلیون و 100 هزار تومان به بازار عرضه کرد، اما با وجود عدم استقبال خریداران، نرخ پیشنهادی فروش را به یک میلیون تومان کاهش داد. در منطقه نازی آباد مشاوران املاک فعال، نبود امکاناتی مانند پارکینگ را علتی برای عدم استقبال خریداران از واحدهای نوساز مي‌دانند. 

برخی از فعالان بازار مسکن نازی آباد به این مساله اشاره کردند که این روزها اکثر خریداران به دنبال واحدهایی هستند که به آنها پارکینگ تعلق بگیرد، در غیر این صورت متقاضیان تمایلی برای خرید واحد مسکونی بدون پارکینگ ندارند اما سازنده‌ها به خواسته خریداران اهمیت نمی‌دهند و برای اینکه سود بیشتری نصیب خود کنند ترجیح مي‌دهند تعداد واحدها را افزایش ‌دهند تا اینکه برای هر واحد یک پارکینگ در نظر بگیرند.
 
اين در حالی است که به تازگی شهرداری قرار است تنها به سازنده‌هايي مجوز ساخت دهد كه معادل تعداد واحدهای در نظر گرفته شده، پارکینگ طراحي كنند. از طرف دیگر کمتر سازنده‌ای حاضر مي‌شود قیمت فروش واحدهای نوساز را کاهش دهد، زیرا اغلب آنها در زمان رونق بازار، ساخت‌وساز کردند و حال در زمان رکود بازار واحدها آماده عرضه شده‌اند و به همین خاطر به ندرت پیش مي‌آید مالکی راضی به تعدیل قیمت ملک خود شود. 

یکی از مشاوران املاک فعال در خیابان هفت‌تیر نیز گفت: برخی از مالکان که نیاز مالی پیدا مي‌کنند فقط یک واحد از سازه خود را زیر قیمت بازار مي‌فروشند و معمولا تا 4 ماه بعد نیاز مالی ندارند. برای مثال مالکی قیمت پیشنهادی هر متر مربع واحد نوساز خود را 3 میلیون تومان اعلام کرده بود که بعد از یک ماه با فروش نرفتن واحدها فروشنده قیمت را به متری 2 میلیون و 400 هزار تومان تغییر داد. 

پارادوكس «متراژ‌كوچك» با «كم‌واحدها»
از سوي ديگر، مشاور املاکی واقع در خیابان صادقیه دلیل افزایش تعداد واحدهای نوساز بدون استفاده در بازار را این چنین اظهار کرد: از آنجایی که توان مالی اکثر متقاضیان برای خرید واحدهای متراژ کوچک بیشتر از واحدهای متراژ بزرگ است، اغلب سازنده‌ها آپارتمان‌هاي مسکونی را به شکل واحدهای نقلی و چند واحد ( 8 یا 10 واحد) تحویل بازار مي‌دهند، اما مشکلی که باعث رکود خرید و فروش این دسته از واحدها مي‌شود افزایش تعداد واحد و همچنین تعداد افراد ساکن در آپارتمان است. 

وی در ادامه افزود: در حال حاضر اکثر سازنده‌ها با این مشکل روبه‌رو یا بهتر است گفته شود سردرگم هستند، زیرا اگر واحدهای مسکونی با متراژهای بزرگ بسازند و از تعداد واحدهای آپارتمان بکاهند متقاضیان کمی توانایی خرید این واحدها را از لحاظ قیمت دارند و از سوی دیگر اگر واحدهایی کوچک به بازار عرضه کنند به علت ازدحام ساکنان آپارتمان کمتر کسی راضی به خرید چنین واحدهایی مي‌شود. عزیزی گفت: البته سازنده‌ها بنا به گفته خودشان با فروش واحدهای متراژ کوچک از سود بیشتری بهره‌مند مي‌شوند تا با فروش واحدهای متراژ بزرگ در نتیجه افراد سازنده بیشتر تمایل دارند واحدهای نقلی تحویل بازار دهند. 

در این بین آن دسته از سازنده‌هايي که در انتظار فروش رفتن واحدهای عرضه شده به بازار هستند تا پروژه ساخت آپارتمان بعدی را شروع کنند، هنگامی که با گذشت یک زمان طولانی واحدها خریداری نمی شود، مجبور به کاهش قیمت مي‌شوند برای مثال سازنده‌ای نرخ پیشنهادی هر متر مربع از یک واحد مسكوني نوساز در محدوده صادقیه را یک میلیون و 600 هزار تومان تعیین کرده بود که با فروش نرفتن این واحد در طول یک ماه، سازنده قیمت را به متری یک میلیون و 450 هزار تومان کاهش داد. 

اوضاع در شرق تهران
در بازار مسکن تهرانپارس محدوده بلوار پروین نيز طبق گفته اغلب مشاوران املاک، تعداد زيادي از واحدهای نوساز بدون سکنه باقی‌مانده‌اند؛ چراکه اکثر فروشندگان قیمت‌هاي بالا برای فروش اعلام مي‌کنند و مساله دیگری که وجود دارد زیاد بودن تعداد واحدهای نوساز با متراژ مشابه و قیمت‌هاي گزاف است. 

یکی از بنگاه‌داران املاک در محدوده بلوار پروین در این باره گفت: شاید اگر تعداد واحدهای متراژ کوچک در این منطقه کم بود خریداران از این واحدها با هر قیمتی استقبال مي‌کردند، اما وفور این واحدها آن هم با نرخ‌هاي بالا باعث عدم رغبت مشتریان برای خرید شده است.

       


 دنیای اقتصاد
ارسال به تلگرام
ارسال به دوستان
پربازدید ها
تورهای لحظه آخری
علم و فناوری
نظرسنجی
ورزش می کنید؟
بله، به صورت جدی و حرفه ای
بله، اکثراً
بله، گاهی
خیلی خیلی کم
اصلاً