فرمول «سود» در بازار اجاره مسكن

دنیای اقتصاد: در گذشته نه چندان دور اجاره مسكن وسيله‌اي براي كمك خرج افراد غالبا مسن بود كه با نيتي خيرخواهانه واحد مسكوني مازاد خود را در اختيار زوج‌هاي جواني مي‌گذاشتند كه توانايي خريد مسكن را نداشتند.

امروزه اما به بازار اجاره و اجاره‌داري به چشم يك تجارت پرسود نگريسته مي‌شود كه روند افزايشي مهاجرت از يك سو و گراني مسكن در سال‌هاي گذشته از سوي ديگر، باعث رشد فزآينده تقاضا در اين بازار است. هر ساله در بازار املاك استيجاري، درصدي به عنوان افزايش اجاره بها تعيين مي‌شود كه اكثر مالكان از اين نرخ تبعيت مي‌كند و مستاجران هم چاره‌اي جز پذيرش ندارند، ولي امسال شاهد تغيير رويه‌اي ناگهاني در بازار اجاره هستيم، بدين صورت كه اكثر مالكان تمايلي به گرفتن پول پيش نداشته و اجاره بهاي بيشتري نسبت به سال‌هاي قبل طلب مي‌كنند، اين تغيير رويه به گفته كارشناسان علل مختلفي دارد كه از نظر آنها عمده اين دلايل مربوط به پايين بودن نرخ سود سپرده در نظام بانكي و پولي كشور است.

نكته‌اي كه در اين ميان مغفول مانده و هيچ‌كس در مورد آن صحبتي نمي‌كند، نرخ سود در بازار اجاره مسكن است.

ساليان سال است كه به‌رغم تغييرات گسترده در نظام پولي و بانكي كشور، نرخ سود در بازار اجاره طبق فرمول سنتي و قديمي براساس هر يك ميليون، 30 هزار تومان محاسبه و اخذ مي‌شود. اين بدان معنا است كه سود ماهانه پول در بازار اجاره مسكن 3 درصد و از قرار سالانه 36 درصد محاسبه مي‌شود.

حال با توجه به نرخ سود بانكي براي سپرده‌هاي يكساله كه 14 درصد مصوب شده و سود اوراق مشاركت كه حداكثر 17 درصد است، دور از ذهن نيست كه صاحبان سرمايه به جاي سپرده‌گذاري در بانك‌ها يا مشاركت در طرح‌هاي عمراني، سرمايه‌گذاري در بخش مسكن را ترجيح دهند تا علاوه بر برخورداري از سود ناشي از افزايش قيمت مسكن (در درازمدت) از بازار پرسود اجاره‌داري نفع ببرند.

در چنين شرايطي طبيعي است كه جرياني پنهاني در راستاي ايجاد موانع براي خريد مسكن شكل گرفته و متقاضيان مسكن به سمت بازار اجاره هدايت شوند.

در اين بازار اگر بنابر عرف موجود، قيمت رهن يك واحد مسكوني را معادل يك چهارم قيمت ملك محاسبه كنيم، به طور مثال براي واحد 200 ميليون توماني رهني معادل 50 ميليون تومان در نظر گرفته مي‌شود كه معادل اجاره ماهانه يك ميليون و پانصد هزار تومان مي‌باشد. به عبارت ديگر سود حاصله از 50 ميليون تومان پول، سالانه 18 ميليون تومان است. در حالي كه اين مقدار سرمايه‌ در صورت سپرده‌گذاري در بانك 7 ميليون و در صورت خريد اوراق مشاركت 8 ميليون و پانصد هزار تومان سود عايد سرمايه‌گذار مي‌كند.

در حقيقت بازار اجاره اكنون تبديل به بازاري غيررسمي براي پول شده كه به رقابت با نظام پولي و بانكي كشور پرداخته و علاوه بر سود سرشار 36 درصدي از وجاهت عرفي (و نه لزوما قانوني) برخوردار است.

در اين بين تلاش مسوولان براي قانون‌گذاري و اجراي قانون در جهت نزديك كردن نرخ سود اين بازار به نرخ سود قانوني و رسمي رايج در نظام پولي و بانكي كشور، مسلما تاثير بسزايي در تعديل نرخ اجاره‌بها و هدايت سرمايه‌ها به بخش مولد اقتصاد كشور خواهد داشت.