ماجرای پيش‌فروش «نقدی» و «غیرنقدی» در بازار مسکن

طبق اظهارات مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران اگرچه اغلب مالکان این روزها قیمت واحدهای مسکونی فروشی خود را بیشتر از ارزش واقعی منطقه اعلام مي‌کنند، اما با این حال مالکانی هم راضی به فروش واحدهای خود با ارزشی برابر با نصف قیمت هستند‌.

در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی برخی از فروشندگان به دلایل مختلف اقدام به پيش‌فروش تعدادی از واحدهای در حال ساخت مي‌کنند که معمولا این دسته از مالکان‌، واحدهای خود را با قیمت پایین‌تر نسبت به واحدهای نوساز عرضه شده به بازار‌، به خریداران واگذار مي‌کنند‌.

در بازار مسکن پيش‌فروش املاک به دو دسته تقسیم مي‌شود «پيش‌فروش غیرنقدی» و دیگری پیش‌فروش «نقدی»‌.

سازنده یا همان مالک در پيش‌فروش غیر نقدی با در نظر گرفتن قیمت تمام شده هر واحد (میزان هزینه ساخت)‌، میزان سود حاصل از ساخت را محاسبه مي‌کند و یک مبلغ قطعی را به عنوان قیمت فروش اعلام مي‌کند و نحوه پرداخت این مبلغ از سوی پیش خریدار بدین صورت است که معمولا 20 تا 30 درصد از مبلغ پيش‌فروش در ابتدای تنظیم سند از سوی خریدار باید پرداخت شود و حدود 60 تا 70 درصد مابقی مبلغ در مدت زمان ساخت و مابقی مبلغ در زمان تحویل واحد به مشتری پرداخت مي‌شود‌.

اما در پيش‌فروش نقدی‌، فروشنده قیمت تمام شده را با در نظر گرفتن هزینه ساخت و سود حاصل‌، اعلام مي‌كند و در این روش خریدار نمي‌تواند مانند پيش‌فروش غیر نقدی‌، قیمت تعیین شده را به مرور زمان پرداخت کند بلکه کل مبلغ را در همان ابتدای کار با تنظیم قرارداد پيش‌فروش باید پرداخت كند‌. البته پيش‌فروش نقدی محاسنی نیز دارد که بدین شرح است: در این نوع پيش‌فروش خریدار مجبور نیست طی چند سال مبلغ خرید را به‌طور اقساط پرداخت کند و قیمت اعلام شده قابل تغییر نخواهد بود‌.

در همین حال افرادی که قصد پيش‌فروش واحد یا واحدهای خود را دارند معمولا متری 100 هزار تا 400 هزار تومان ارزان‌تر از قیمت هر متر واحدهای نوساز تحویل داده شده به بازار‌، پیشنهاد مي‌کنند‌. در حال حاضر یک سازنده در یکی از مناطق غرب تهران در محدوده پونک‌، 2 واحد 68 متر مربعی را که اکنون در مرحله فونداسیون است به عنوان پيش‌فروش به بازار فروش معرفی کرده است‌.

این 2 واحد از کلیه امکانات برخوردار است و تحویل آن طی 26 ماه آینده صورت خواهد گرفت اما نکته قابل توجه قیمت پیشنهادی پيش‌فروش این واحدها است چراکه فروشنده این واحدها را با قیمت متری 780 هزار تومان برای فروش پیشنهاد کرده است و محاسبه کل قیمت نشان مي‌دهد که هر یک از این واحدها 53 میلیون و 40 هزار تومان ارزش گذاری شده است این در حالی است که قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان نوساز در محدوده اشرفی اصفهانی بین یک میلیون و 900 هزار تا 2 میلیون و 200 هزار تومان از سوی مالکان تعیین مي‌شود و قیمت پیشنهاد شده برای پيش‌فروش واحد 68 متری تقریبا نصف کمترین قیمت پیشنهادی معمول در منطقه اشرفی اصفهانی است‌.

البته در رابطه با چگونگی تعیین قیمت واحدهای پيش‌فروش گزینه‌های متفاوتی وجود دارد برای مثال ممکن است اعلام قیمت‌های ارزان به دلیل این است که واحدها توسط تعاونی ساخته مي‌شود یا اینکه مالک بر حسب نیاز مالی یا بر اساس کیفیت منطقه نرخ‌های پایین تعیین مي‌کند‌. همچنین در محدوده آیت الله کاشانی سازنده‌ای یک واحد 100 متری را با قیمت پیشنهادی متری 555 هزار تومان برای پيش‌فروش اعلام کرده است‌.

به نظر مي‌رسد در شرایط کنونی پيش‌فروش نقدی با توجه به قیمت فوق‌العاده پایینی که فروشنده نسبت به پيش‌فروش غیرنقدی در نظر مي‌گیرند‌، به‌صرفه‌تر است‌.