ماجراي ‌آپارتمان‌هاي «خام» و «پخته» در تهران

سازنده‌ها و مالكان آپارتمان‌هاي نوسازي كه بدون واسطه و بدون حضور مشاور املاك، اقدام به عرضه و فروش مي‌كنند، در برخورد با خريداران از دو اصطلاح «خام» و «پخته» استفاده مي‌كنند.

«خام‌فروشي» يا «پخته‌فروشي» مسكن در تهران، به‌تازگي باب شده كه علت بكاربردن اين واژه‌ها به منافع مالي فروشنده در نيمه‌تمام گذاشتن عمليات تكميلي واحد مسكوني و فروش آن در حالت نيمه‌كاره مربوط مي‌شود.

آپارتمان‌هاي خام واحدهايي هستند كه در يك ساختمان آماده تحويل، قرار دارند، اما فاقد نقاشي، گچ‌كاري، كابينت، كمد ديواري، سراميك، سيستم تهويه و حتي شيرآلات بهداشتي هستند. اين آپارتمان‌ها حتي پايان‌كار هم ندارند و سازنده كه نقش فروشنده را دارد در قرارداد فروش قيد مي‌كند بعد از مدتي، پايان‌كار را دريافت و به خريدار اعطا مي‌كند. آپارتمان‌هاي خام متري حدود 150 تا 300 هزار تومان ارزانتر از آپارتمان‌هاي پخته در يك مجتمع مسكوني، فروخته مي‌شوند. اين نوع آپارتمان‌ها بعد از فروش، حداقل نيم‌سال-6 ماه- زمان لازم دارند تا تكميل شوند. آپارتمان پخته، واحدي است كه از هر نظر تكميل و قابل استفاده است.

فروش آپارتمان پخته سه حسن براي سازنده دارد. امتياز اول انجام مراحل تكميلي با هزينه كم است به اين علت كه مثلا ساخت كابينت چون در تيراژ بالا انجام مي‌شود، دستمزد آن كمتر محاسبه مي‌شود. امتياز دوم، فروش اين واحدها به قيمت بالاتر است و امتياز سوم نماي دروني آنها است كه در زمان بازديد خريدار، ميزان رضايت را بالا مي‌برد. اما از سوي ديگر خريد آپارتمان خام براي خريدار به صرفه‌ است، به اين علت كه مبلغي كه خريدار بايد براي تكميل واحد هزينه كند به مراتب كمتر از رقمي است كه تحت عنوان قيمت فروش بايد در زمان انجام معامله پرداخت كند.

صرفه‌جويي متري 200 هزار توماني در خريد مسكن خام بهتر از هزينه تكميل اين آپارتمان‌ها است.با اين تحليل، خريداران مسكن مختار هستند بسته به شرايط و پيشنهادي كه از طرف سازنده‌ها و مالكان آپارتمان‌هاي نوساز به آنها ارائه مي‌شود، بهترين شكل را انتخاب كنند.

یک مشاور املاکی در منطقه فرمانیه در این‌باره به دنیای اقتصاد گفت: در برخی مواقع فروشنده‌هایی که ترجیح مي‌دهند واحدهای خود را به صورت خام به خریدار واگذار کنند‌، مشخص است که به دلیل نیاز مالی قصد چنین کاری را دارند زیرا آنها راضی هستند با قیمت پایین تر واحد خود را به فروش برسانند و از سوی دیگر متقاضیانی که خرید واحدهای خام را به خرید واحدهای پخته ترجیح مي‌دهند به طور یقین از قدرت مالی کمي ‌برای خرید برخوردار هستند‌.

بنا به گفته این بنگاهدار‌، واحدهایی که به اصطلاح خام هستند به دو نحو خرید و فروش مي‌شوند چراکه برخی از خریداران واحدها را در مرحله نازک کاری با قیمتی کمتر خریداری مي‌کنند، اما در پایان مراحل ساخت و ساز و سفت کاری و همچنین نازک کاری واحد خریداری شده خود را تحویل مي‌گیرند که این نوع معامله همان «پیش فروش» یا «پیش خريد» محسوب مي‌شود و فروشنده زمانی که واحدها کاملا تکمیل شدند به خریداران واگذار مي‌کند‌. از طرف دیگر عده‌ای از متقاضیان با خرید واحدهای به اتمام نرسیده‌، تصمیم دارند به مرور زمان امکانات مورد نیاز واحد را تامین کنند‌.

وی در ادامه خاطر نشان کرد: در حال حاضر در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی خام و پخته‌، 99 درصد از خریداران واحدها را به صورت خام پیش خرید مي‌کنند‌.

از سوی دیگر در منطقه فرشته یکی دیگر از فعالان بازار مسکن در این باره اذعان کرد: خام به آن دسته از واحدهایی گفته مي‌شود که از متریال برای آنها استفاده نشده باشد، یعنی اینکه مالک انتخاب نوع کفپوش و دیوار پوش (کاغذ یا رنگ) و همچنین تاسیسات را بر عهده خریدار قرار مي‌دهد که این تصمیم از سوی فروشنده برای خریدار با سود و منفعت همراه است، زیرا از یک جهت خریدار مي‌تواند مصالح مورد نیاز برای نازک کاری واحد خود را مطابق با سلیقه خود انتخاب کند و همچنین بودجه ای را که باید صرف این خدمات بکند را مطابق با قدرت مالی خود در نظر مي‌گیرد‌.