وام‌هاي 20 و 25 ميليون توماني به چه كساني مي‌رسد؟

وزيران عضو كارگروه مسكن در تاريخ 18/1/89 با تدوين ضوابط جديد پرداخت تسهيلات ساخت مسكن، مصوب و ابلاغ كردند: «براي روش‌هاي سنتي‌سازي 20 ميليون و براي صنعتي‌سازي 25 ميليون تومان وام به ازاي هر واحد به انبوه‌سازان تعلق بگيرد»، اما اين مصوبه هم‌اكنون به شكلي متفاوت اجرايي شده، به‌طوري‌كه در عمده پروژه‌هاي در حال ساخت، سازنده‌ها به ازاي هر واحد حدود 3 تا 5 ميليون تومان كمتر از ارقام مصوب را دريافت مي‌كنند.

بانك عامل در جريان پرداخت وام ساخت مسكن‌مهر، به قيمت مورد توافق وزارت مسكن- متري 300 هزار تومان- استناد مي‌كند و با محاسبه متراژ كل واحدها، معادل 80 درصد كل هزينه ساخت، تسهيلات به سازنده مي‌دهد، اين در حالي است كه طبق گفته همين سازنده‌ها، هزينه نهايي تكميل واحدهاي مسكوني متر مربعي حداقل 350 هزار تومان است كه با اين حساب، مابه‌التفاوت تسهيلات پرداختي تا قيمت نهايي را بايد متقاضيان از محل جيب خود- آورده نقدي- تامين و پرداخت كنند.

گزارش خبرنگار دنياي ‌اقتصاد، از اين نحوه حمايت بانكي از مسكن‌مهر حاكي است هم‌اكنون در يكي از پروژه‌هاي در حال ساخت در يكي از شهرهاي جديد اطراف تهران، سازنده‌ يك بلوك 72 واحدي كه به روش صنعتي‌سازي واحدهاي مسكوني را احداث كرده و آماده تحويل به متقاضيان است، به ازاي هر واحد 18 ميليون و 400 هزار تومان تسهيلات دريافت كرده است، اين در حالي است كه وام صنعتي‌سازي 25 ميليون تومان تعيين شده است.

در اين پروژه كه اولين تجربه صنعتي‌سازي محسوب مي‌شود، قيمت كل واحد براي تحويل به متقاضي با احتساب هزينه ترهين سند، صدور پروانه، ماليات بر ارزش‌افزوده، حق انشعاب آب و برق و گاز و تلفن، نقاشي، پكيج و كابينت حدود 25 ميليون تومان تخمين زده مي‌شود كه با اين حساب، متقاضي بايد 6 ميليون و 600 هزار تومان آورده نقدي به همراه داشته باشد.همچنين سازنده يك بلوك 96 واحدي در همين پروژه، بابت تسهيلات بانكي يك ميليارد و 570 ميليون تومان وام دريافت كرده كه با توجه به متراژ 69 متري هر واحد، سهم هر واحد مسكوني از تسهيلات، رقمي معادل 16 ميليون و 350 هزار تومان بوده است. اين پروژه نيز در قالب صنعتي‌سازي احداث شده كه سقف وام براي آن بايد همان 25 ميليون تومان تعيين مي‌شد.

متقاضيان تاوان سازنده‌ها را مي‌دهند؟

علت عدم پرداخت كامل وام‌هاي 20 و 25ميليوني در دو موضوع خلاصه مي‌شود. اول شيوه‌اي است كه بانك در پي مصوبه دولت تعريف كرده به اين معني كه اين وام‌ها تا سقف 80 درصد هزينه ساخت پرداخت مي‌شود. موضوع دوم تمايل سازنده‌ها به ساخت واحدهاي با متراژ كوچك (50 تا 60 متر) است كه اين ميزان مساحت در كنار پرداخت 80درصد هزينه ساخت به‌صورت وام باعث شده در اغلب پروژه‌هاي مسكن‌مهر، كمتر از ميزان واقعي وام، تسهيلات تعلق بگيرد.

به عبارت ساده‌تر، چنانچه واحدهاي در حال ساخت 90 متر مساحت داشته باشد و به شيوه سنتي‌سازي احداث شود، وامي كه به آن تعلق مي‌گيرد با احتساب 80 درصد هزينه ساخت با قيمت متري 300 هزار تومان، همان 20 ميليون تومان تعيين خواهد شد، اما زماني‌كه متراژ كوچك مي‌شود، ميزان وام نيز كمتر مي‌شود.

گفته‌هاي تاييدنشده درباره وام صنعتي‌سازي

كارگروه مسكن با اعمال تفاوت در سقف وام ساخت براي صنعتي‌سازي در مقايسه با سنتي‌سازي قصد داشته انگيزه ساخت مسكن با شيوه‌هاي جديد را افزايش دهد، اما نحوه پرداخت تسهيلات به اين پروژه‌ها در برخي موارد ميزان وام را از 20 ميليون تومان هم كمتر كرده است.

اين در حالي است كه يك مسوول بانكي در يكي از شعب بانك مسكن به دنياي‌اقتصاد گفت: مقرر شده وام صنعتي‌سازي مسكن بر اساس متر مربعي 350 هزار تومان محاسبه شود تا ميزان تسهيلات قابل تعلق در حالت 80 درصد هزينه ساخت افزايش پيدا كند، اما سازنده‌هاي صنعتي‌ساز از اين قضيه ابراز بي‌خبري مي‌كنند و مي‌گويند بانك براي آنها، تسهيلات را براساس همان قيمت متري 300 هزار تومان محاسبه كرده است.

در همين زمينه يكي از سازنده‌هاي مسكن‌مهر در اطراف تهران به دنياي‌اقتصاد گفت: تفسير مصوبات در طرح ملي مسكن‌مهر در نهايت باعث خواهد شد فشار مالي به متقاضيان افزايش پيدا كند، به‌طوري‌كه اگر به رغم تعيين سقف وام ساخت، اين تسهيلات كمتر پرداخت شود، مابقي آن را بايد مردم در زمان تحويل پرداخت كنند.

مهندس‌داوود ‌آقانژاد تاكيد كرد: نحوه پرداخت تسهيلات ساخت مسكن‌مهر با آنچه تاكنون بارها توسط مسوولان بخش مسكن مطرح شده، تفاوت دارد. مسوولان در مصاحبه‌هايشان، سقف وام را همان 20 و 25 ميليون تومان اعلام مي‌كنند؛ در حالي‌كه احتمال اختصاص اين رقم به سازنده‌ها بسيار كم است.

این سازنده و مدیر شرکت آسا تدبیرسازان که پروژه‌اش در شهرک ابریشم و اسلام شهر پیشرو است، تاکید کرد: علاوه بر مشکلاتی که در این زمینه برای انبوه سازان ایجاد شده است مشکل مربوط به عدم تطبیق ارزیابی‌های بانک با صورت وضعیت‌های پروژه نیز از جمله مواردی است که برای سازندگان مسکن مهر ایجاد مشکل کرده است به عنوان مثال در حالی که صورت وضعیت پروژه ما یک میلیارد و 670 میلیون تومان است؛ اما برآورد کارشناسان بانک از این رقم 410میلیون تومان بوده است.

در همین زمینه، مستاجران مدیر عامل شرکت سی بن سازه که در شهر جدید پرند در پروژه پایلوت صنعتی‌سازی مپسا 276 واحد در متراژهای 65،75 و 90 متری در دست ساخت دارد به دنیای اقتصاد گفت: با توجه به اینکه بانک مقرر کرده است که 80 درصد از هزینه ساخت را به سازنده پرداخت کند همین امر باعث می‌شود که سهم آورده متقاضیان مسکن مهر افزایش چشمگیری پیدا کند. این در شرایطی است که وقتی از اتحادیه مسکن مهر در خصوص سهم آورده اعضا سوال می‌شود معمولا پاسخ مشخصی در این زمینه دریافت نمی‌کنیم.

مشكل قابل حل است، چگونه؟

فريد قديري- بانك مسكن مطابق اصول بديهي پرداخت تسهيلات ساخت، از ارائه وام معادل 100 درصد هزينه ساخت خودداري مي‌كند به اين معني كه حداكثر تا 80 درصد هزينه‌هاي قابل انجام براي ساخت يك واحد مسكوني، وام به سازنده مي‌دهد علت اين اقدام نيز اين است كه اگر قيمت تمام‌شده واحدي 100 ميليون است و بانك عين 100 ميليون را وام بدهد، با كاهش 5/0درصدي قيمت مسكن، ارزش ملك 500 هزار تومان از ارزش وام كمتر مي‌شود و اين احتمال وجود دارد كه مالك از بازپرداخت وام خودداري كرده و بانك را با انبوه‌ مطالبات معوق روبه‌رو كند. پس بنابراين پرداخت وام تا سقف 80 درصد هزينه ساخت قابل قبول و طبيعي است.

اما مشكل و نقص از جايي آغاز مي‌شود كه بانك به قيمت متري 300 هزار تومان استناد مي‌كند. هزينه واقعي ساخت مسكن‌مهر 340 تا 350 هزار تومان است و آنچه هم‌اكنون سازنده‌ها در اين طرح انجام مي‌دهند، تكميل نيست.

اين واحدها اگرچه با قيمت توافقي متري 300 هزار تومان ساخته مي‌شود، اما متقاضي براي سكونت در آن بايد متري 40 هزار تومان ديگر هزينه كند. راهكار حل اين مشكل و جلوگيري از پرداخت ناقص تسهيلات اين است كه بانك همچنان با سازنده‌ها، قيمت را متري 300 هزار تومان محاسبه كند، اما زماني‌كه واحدها تحويل تعاوني‌ها مي‌شود و وام به آنها منتقل مي‌شود، مابه‌التفاوت تسهيلات تا سقف 80درصد متري 340 هزار تومان به اعضا پرداخت شود. با اين شيوه محاسبه از يك سو، بانك از پرداخت اضافي تسهيلات به سازنده خودداري مي‌كند و از سوي ديگر هزينه اضافي براي تكميل واحد توسط متقاضي را تامين مي‌كند.