سودده ترین نقاط تهران برای ساخت و خرید مسکن (+نمودار)

در تهران «صرف زمان» براي جست‌وجوي «محله ارزان‌تر» بابت خريد آپارتمان مسكوني، با تحولاتي كه در نيم‌سال اول ۹۱ در اين بازار رخ داده است، تقريبا اقدامي عبث به حساب مي‌آيد اما در اين كلانشهر هنوز نقاطي وجود دارد كه بازدهي ملكي در آنها بالاست طوري‌كه انتخاب اين نقاط براي خريد مسكن هزينه خريد را در درازمدت، زودتر از ساير نقاط جبران مي‌كند.

در حال حاضر براي سه نوع فعاليت ملكي در تهران، سه دسته مناطق مخصوص وجود دارد طوري كه گروهي از مناطق براي خريد مصرفي آپارتمان، گروهي ديگر براي خريد زمين جهت ساخت‌وساز و گروه سوم براي اجاره‌نشيني مناسب است.

اطلاعات تازه «دنياي‌اقتصاد» از رفتاري كه قيمت مسكن در هر يك از مناطق پايتخت از خود بروز داده، حاكي است: در ۱۰ منطقه تهران كه كاملا در محدوده بافت‌فرسوده قرار دارد و آپارتمان‌هاي موجود در آنها عملا از حيزانتفاع خارج شده‌اند ، قيمت هر متر مربع واحد مسكوني كمتر از ۲ ميليون تومان -يعني كمتر از ميانگين قيمت كل‌تهران در سال ۹۰- است. اين آپارتمان‌ها اگر چه در مقايسه با سطح كنوني قيمت مسكن در تهران با متوسط 2.7 ميليون، ارزان به حساب مي‌آيند، اما به خاطر فرتوت بودنشان، از پايين‌ترين ارزش خريد به قصد سكونت برخوردار هستند.

بهترين فعاليت ملكي در ۱۰ منطقه فرسوده تهران، خريد زمين براي ساخت‌وساز است. اما در مقابل سيگنال غلط اين ۱۰ منطقه به خريداران مسكن، ۴ منطقه در تهران وجود دارد كه خريد مصرفي آپارتمان در آنها صرفه‌اقتصادي به همراه دارد.

در مناطق «۴و۵» و «۷و۸» آپارتمان‌هاي مسكوني حاوي دو ويژگي ممتاز است. در منطقه ۴ و ۵ كه به ترتيب در شرق و غرب پايتخت واقع شده، از يك‌سو فراواني واحدهاي نوساز در آنها بيشتر از ساير نقاط شهر تهران است و از سوي ديگر قيمت مسكن در اين دو منطقه نزديك به نرخ ميانگين كل‌شهر است با اين تفاوت كه سرعت «رشد قيمت» در اين دو نقطه از شهر در سال جاري تندتر از ساير مناطق بوده است.

در مناطق ۷ و ۸ نيز همين ويژگي‌ها حاكم بوده است، اما تعداد آپارتمان‌هاي اداري در اين دو منطقه قابل‌توجه است و شايد رتبه مناطق ۴ و ۵ را نتوان بطور كامل براي اين دو منظور كرد. به اين ترتيب، بازدهي ملك مسكوني در اين ۴ منطقه در درازمدت بيشتر از ساير نقاط برآورد مي‌شود و در عين حال جبران آنچه براي خريد هزينه شده نيز زودتر از ساير محله‌ها اتفاق خواهد افتاد.

چشم‌انداز بازار مسكن در تهران حاكي است: در مناطقي همچون ۲،۱و۳ كه هم‌اكنون جزو گران‌ترين قسمت‌هاي شهر محسوب مي‌شوند، سال‌ها است شيب رشد قيمت كند شده است. اين در حالي است كه در نمودار قيمت مسكن، اين سه منطقه همچنان در صدر قرار دارند. اما براي اجاره‌نشيني در تهران نيز مناطق مركزي و در عين حال منطقه ۲۱ و ۲۲ مطلوب مستاجران مي‌تواند باشد. در اين نقاط اجاره‌بها كمتر از متوسط نرخ اجاره كل‌شهر است.


به گزارش «دنياي‌اقتصاد» براساس آنچه مركز آمار ايران از جزئيات قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران اعلام كرده، در اين كلانشهر قيمت‌ ملك مسكوني از متري يك ميليون تومان شروع مي‌شود و حداكثر تا نزديك ۱۴ ميليون تومان ادامه پيدا مي‌كند. متعادل‌ترين مناطق همان‌طور كه اشاره شد، مناطق ۴ ، ۵، ۷ و ۸ هستند كه هم آپارتمان‌مسكوني به اندازه مناسب براي خريد در آنها وجود دارد و هم اينكه قيمت اين آپارتمان‌ها اقتصادي است. در بين مناطق ۲۲گانه، منطقه۲۲ در نيمه اول امسال بيشترين نرخ رشد قيمت مسكن را به خود اختصاص داده است.

در اين منطقه كه مدت كوتاهي است مورد توجه سازنده‌ها و متقاضيان مسكن قرار گرفته، جوان‌ترين منطقه تهران محسوب مي‌شود و بيشترين بلندمرتبه‌هاي مسكوني در اينجا واقع شده است. طبق گزارش مركز آمار قيمت مسكن در منطقه۲۲ در نيمه‌اول امسال ۴۳ درصد افزايش پيدا كرده است. همچنين منطقه۲۰ –شهرري- ارزان‌ترين منطقه در تهران است كه در اين مدت كمترين نرخ رشد قيمت را به خود ديده است. در شهرري ميانگين قيمت مسكن مترمربعي يك ميليون و ۴۰۰ هزار تومان است و در ماه‌هاي گذشته از سال۹۱ ارزش آپارتمان‌هاي مسكوني در آنجا در حد ۲۵ درصد رشد كرده است.

گران‌ترين آپارتمان اجاره‌ رفته

در تابستان امسال در بازار اجاره مسكن، گرانترين آپارتمان‌ اجاره‌اي با مبلغ اجاره ۶۰ هزار تومان به ازاي هر مترمربع به اجاره رفته است كه اين نرخ در نيمه‌اول سال۹۱ بالاترين نرخ اجاره ماهانه بوده است.

اين آپارتمان در منطقه يك بوده و متراژ آن بيش از ۱۵۰ مترمربع است. در مناطق جنوبي تهران آپارتمان‌‌‌هاي اجاره‌اي با نرخ متري ۷ هزار تومان اجاره داده شده است؛ يعني نصف ميانگين نرخ اجاره‌بها در تهران.

بالاترین قيمت زمين در سه منطقه

براساس اين گزارش، مناطق ۱، ۲و ۳ سه منطقه‌اي هستند كه قيمت زمين مسكوني در آنها مترمربعي ۱۰‌ميليون تومان است. اين قيمت گران‌ترين نرخ زمين در كل تهران است. ارزا‌ن‌ترين زمين مسكوني فروخته‌شده در نيمه‌اول امسال در تهران، در منطقه۲۰ بوده كه هر مترمربع آن ۵۰۰ هزار تومان معامله شده است.