حيف و ميل آپارتمان در شهر تهران

قيمت بالا، فروش نقدي و كمبود قطعه در بازار زمين‌هاي باير شهر تهران باعث شده بسازوبفروش‌ها براي دورزدن اين سه مانع، «زمين» را كلا از خريد‌ سالانه‌شان حذف كنند و براي ساخت‌وساز به تخريب «ساختمان‌هاي موجود» در شهر رو بياورند.

تا پيش‌ازاين، مجوز تخريب فقط به آپارتمان‌هاي قديمي و فرسوده، آن هم در صورت تاييد فرسودگي ساختمان، داده مي‌شد؛ اما در حال‌حاضر شهرداري‌تهران برحسب درخواست مالكان بناهاي مسكوني نه‌چندان سالخورده، بلافاصله اجازه درهم‌كوبيدن ساختمان را صادر مي‌كند.

هم‌اكنون به خاطر نفع مشترك مالكان و بسازوبفروش‌ها در تخريب، سهم زمين‌‌باير –زمين خام آماده ساخت- در تامين محل‌ ساخت‌وساز به حدود 4درصد افت كرده است. طبق يك آمار رسمي، سال گذشته در تهران 96 درصد پروانه‌هاي ساختماني برروي ساختمان‌هاي درحال استفاده، صادر شده به اين صورت كه سازنده به ازاي تخريب يك واحدمسكوني، 4 واحد نوساز احداث كرده است و واحدهاي جديد به نسبت 60درصد براي مالك بنا و 40درصد براي سازنده تقسيم شده‌ است.

براساس گزارش مشترك شهرداري‌تهران و مركز آمار، در سال91 نزديك به 69 هزار واحدمسكوني –حدود 15 هزار ساختمان يا مجتمع مسكوني- در مناطق 22گانه تهران تخريب شده و به جاي آنها 253 هزار واحد جديد احداث شده است كه از اين 69هزار واحد فقط9هزار واحد مسكوني واقعا فرسوده بودند و مابقي، آپارتمان‌هاي قابل استفاده و ميانسال به حساب مي‌آمدند. به اين ترتيب 27درصد از ساخت‌وساز‌هاي جديد در پايتخت در هر سال را نمي‌توان به پاي عرضه‌جديد گذاشت، بلكه اين ميزان، جبران واحدهاي از دست‌رفته مي‌شود.

گزارش مركز آمار درباره سهم ناچيز «زمين‌باير» در ساخت‌وسازهاي شهر تهران حاكي است: زمين‌باير به لحاظ مساحت، حداكثر 19درصد از عرصه ساخت‌وسازهاي جديد طي سال91 را پوشش داده، طوري كه 81درصد از مساحت عرصه ساختمان‌هاي جديد از محل تخريب ساختمان‌‌هاي فعلي تامين شده است.

كلنگي 157درصد متورم شد

مهاجرت بسازوبفروش‌‌‌ها از بازار زمين به بازار ساختمان‌هاي قابل‌تخريب، اگر‌چه براي رهايي از تورم‌ قيمت زمين بوده اما رونق بي‌اندازه بازار تخريب، قيمت اين ساختمان‌ها را تا دو برابر ميانگين قيمت مسكن در تهران افزايش داده است.

مركز آمار متوسط قيمت ساختمان كلنگي را مترمربعي 5 ميليون و 600 هزار تومان اعلام كرده كه در مقايسه با قيمت 3 ميليون توماني آپارتمان مسكوني معمولي، قابل‌توجه است. اين مركز نرخ رشد قيمت ساختمان‌‌هاي كلنگي در تهران در پايان سال گذشته نسبت به پايان سال90 را 157 درصد اعلام كرده است.

با اين حال معافيت بسازوبفروش‌ها از پرداخت نقدي در بازار جايگزين زمين، هزينه نهايي ساخت‌وساز را تاحدودي تعديل مي‌كند. در ساخت‌وسازهايي كه زمين از طريق تخريب ساختمان‌موجود تامين مي‌شود، سازنده، معادل ارزش زمين با مالكان آن مشاركت مي‌كند و در ابتداي پروژه‌ مجبور نيست هزينه آن را بپردازد.

بسازوبفروش‌ها براي آنكه سهمي براي شركاي خود در ساخت‌وساز درنظر بگيرند و بتوانند 60درصد واحدهاي احداثي را به مالك ساختمان تخريبي تحويل دهند به ناچار ارتفاع ساختمان‌هاي جديد را افزايش داده‌اند. در سال گذشته 93 درصد پروانه‌ها در تهران براي ساختمان‌هاي بيش‌از 5طبقه صادر شده است.