بازار مسکن در رکود؛ بررسی شاخص‌های مسکن در دولت چهاردهم

بررسی دقیق آمارها و شاخص‌های تخصصی نشان می‌دهد آنچه به‌عنوان رکود مسکن روایت می‌شود، بیش از آنکه واقعیت این بخش باشد، حاصل یک قیاس نادرست آماری است.

به گزارش روزنامه ایران،  بخش قابل توجهی از انتقادات اخیر، با استناد به رشد منفی ۴.۵ درصدی بخش ساختمان در چهار فصل اول دولت چهاردهم، عملکرد وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن را هدف گرفته است.

اما بر اساس تعاریف رسمی مراجع آماری، «بخش ساختمان» مفهومی یکپارچه و تجمیعی است که علاوه بر مسکن، ساخت‌وسازهای تجاری و اداری، پروژه‌های عمرانی و شهری مانند مترو و پل، و حتی ساختمان‌های صنعتی و انرژی را نیز دربرمی‌گیرد.

نکته کلیدی اینجاست که طبق گزارش‌های رسمی مرکز آمار ایران، تنها حدود ۲۰ درصد از ارزش افزوده بخش ساختمان به ساختمان‌های مسکونی مربوط می‌شود و حدود ۸۰ درصد آن به حوزه‌هایی بازمی‌گردد که اساساً خارج از دامنه سیاست‌گذاری مستقیم وزارت راه و شهرسازی قرار دارند

 به همین دلیل، نسبت دادن کل رشد یا افت بخش ساختمان به عملکرد این وزارتخانه، از منظر آماری دقیق نیست و می‌تواند تصویر گمراه‌کننده‌ای از واقعیت مسکن ارائه دهد.

شاخص درست برای قضاوت درباره مسکن چیست؟

اگر هدف، ارزیابی عملکرد دولت در حوزه مسکن باشد، شاخص معتبر آن «تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادرشده مناطق شهری» است؛ شاخصی که مستقیماً به تصمیم سازندگان، فضای سرمایه‌گذاری و سیاست‌های اجرایی دولت وابسته است.

 بررسی این شاخص نشان می‌دهد در نیمه دوم سال ۱۴۰۳، تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی نسبت به نیمه اول همان سال، ۱۴ درصد افزایش داشته است؛ رشدی که همزمان با آغاز به کار دولت چهاردهم ثبت شده و از بهبود نسبی تحرک ساخت‌وساز حکایت دارد.

 البته در سال ۱۴۰۴، تحت تأثیر شرایط خاص اقتصادی و سیاسی، از جمله وقوع جنگ ۱۲ روزه و خروج نقدینگی از بازارهای مولد، بازار مسکن نیز مانند سایر بخش‌های تولیدی با افت مقطعی مواجه شد؛ موضوعی که در روایت‌های یک‌بعدی کمتر دیده می‌شود.

جنگ 12 روزه، نقطه عطف آمارها

داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد در دو فصل ابتدایی استقرار دولت چهاردهم (پاییز و زمستان ۱۴۰۳)، رشد ارزش افزوده بخش ساختمان مثبت و بالای ۳ درصد بوده است.

اما با وقوع جنگ ۱۲ روزه و افزایش نااطمینانی اقتصادی، منابع مالی از بخش‌های مولد، از جمله مسکن، خارج و به سمت بازارهای طلا و ارز هدایت شد.

نتیجه این شوک، ثبت رشد کم‌سابقه منفی ۱۲ درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان در نیمه اول ۱۴۰۴ بود؛ افتی که میانگین رشد کل دوره را به منفی ۴.۵ درصد رساند.

بر این اساس، مقایسه عملکرد بخش ساختمان بدون در نظر گرفتن این شرایط، قیاسی ناقص و غیرمنصفانه است.

جایی که آمار به نفع دولت حرف می‌زند

در حوزه طرح‌های حمایتی مسکن که مستقیماً در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دارد، تصویر آمارها متفاوت است. داده‌های رسمی نشان می‌دهد عملکرد دولت چهاردهم در این بخش، از نظر حجم عملیات، قابل مقایسه با کل دوره چندساله پیش از آن است.

 در حالی که از سال ۱۳۹۷ تا شهریور ۱۴۰۳ تنها ۲۱ هزار واحد مسکن حمایتی به اتمام رسیده بود، دولت چهاردهم در کمتر از ۱۸ ماه، بیش از ۶۱ هزار واحد را تکمیل و تحویل داده است؛ به این معنا که ۷۴ درصد کل واحدهای تکمیل‌شده طرح‌های حمایتی مربوط به این دوره است.

همچنین تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی صادرشده در نیمه دوم سال ۱۴۰۳ نسبت به نیمه اول همان سال ۱۴ درصد افزایش داشته و در مجموع، برای حدود ۲۷۰ هزار واحد مسکن حمایتی پروانه ساختمانی صادر شده است؛ موضوعی که تعداد واحدهای مسکونی مندرج در پروانه‌های ساختمانی سال ۱۴۰۳ را به حدود ۵۳۰ هزار واحد رسانده؛ رقمی کم‌سابقه در یک دهه اخیر.

افزون بر این، برای ۳۲ درصد واحدهای حمایتی نیز قرارداد مشارکت مدنی با شبکه بانکی منعقد شده که نشان‌دهنده فعال‌تر شدن مسیر تأمین مالی پروژه‌هاست. این اعداد نشان می‌دهد اگرچه بخش مسکن از شوک‌های بیرونی مصون نبوده، اما روند اجرای طرح‌های حمایتی در دولت چهاردهم متوقف نشده و حتی شتاب گرفته است.

 مسکن یک جزیره جدا نیست

واقعیت این است که مسکن را نمی‌توان جدا از شرایط کلان اقتصادی و سیاسی تحلیل کرد. رشد منفی بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴، بیش از آنکه بازتاب کم‌کاری اجرایی باشد، نتیجه شوک‌های بیرونی و خروج سرمایه از بازارهای مولد است.

در مقابل، شاخص‌های تخصصی مسکن و عملکرد طرح‌های حمایتی نشان می‌دهد در همان سخت‌ترین فضا، بیشترین تحرک عملیاتی در طرح‌های حمایتی مسکن رقم خورده است.

 نقد منصفانه مسکن، نه با بازی با یک عدد، بلکه با دیدن تصویر کامل ممکن است؛ مسکن با دستور رشد نمی‌کند؛ اما با تحویل واحد، صدور پروانه و باز شدن مسیر تأمین مالی جان می‌گیرد؛ مسیری که برخلاف فضاسازی‌ها، فعال‌تر از گذشته دنبال شده است.