توان ريالي اجاره‌نشين‌ها در تهران

بررسي مراحل انجام معاملات مسكن از شروع مشاوره تا پايان عقد قرارداد نشان مي‌دهد سرمنشاء التهاب اجاره‌بها نرخ‌هايي است كه مالكان تحت عنوان «پيشنهاد» اعلام مي‌كنند طوري كه بعد از چانه‌زني، سطح نرخ قطعي اجاره در قراردادها هنوز 10 درصد بالاتر از توان مالي مستاجر تعيين مي‌شود.

در شهر تهران به‌رغم آنكه متقاضيان خريد مسكن توانسته‌اند قدرت مالي خود را ثابت نگه دارند، اما اجاره‌نشين‌ها براي تحمل اجاره‌بها به ترميم اجباري قدرت اجاره رو آورده‌اند.

نتايج رديابي مرحله ابتدايي معاملات اجاره كه توسط مجري بازار مجازي مسكن انجام شده، حاكي است: طي يك‌سال اخير مالكان، متوسط رهن هر متر مربع واحد مسكوني در تهران را 11 درصد افزايش داده و با نرخ 400 هزار تومان به بازار «پيشنهاد» كرده‌اند كه در قراردادهاي اجاره اين رقم بعد از اعمال تخفيف، به رقم «قطعي» 330 هزار تومان تبديل شده است، اما مستاجرها براي تحمل همين نرخ قطعي مجبور شده‌اند قدرت ريالي خود را مترمربعي 100 هزار تومان افزايش دهند طوري كه توان اجاره‌نشين‌ها در تهران طي سال89 پرداخت 300 هزار تومان رهن به ازاي هر متر مربع واحد مسكوني برآورد شده است، به اين ترتيب قدرت ريالي براي اجاره مسكن در تهران به‌رغم ترميم، 9 درصد كمتر از نرخ قطعي اجاره و 25 درصد كمتر از نرخ پيشنهادي اجاره است. اين فاصله باعث شد در سال گذشته، بخش اجاره در بازار مسكن زير ذره‌بين انتقادها قرار بگيرد. توان ريالي اجاره‌نشيني در تهران طي سال88 حدود 200 هزار تومان (رهن كامل به ازاي هر متر مربع) بوده است.

قيمت فروش بدون نوسان كاذب

به گزارش دنياي‌اقتصاد، رفتار كاذب مالكان در بازار اجاره برخلاف رويه‌اي است كه مالكان در بازار فروش اتخاذ كرده‌اند. در بازار خريد و فروش مسكن، طي سال 89 تغيير محسوسي در قيمت‌هاي پيشنهادي اعمال نشده و سطح پيشنهادها در حد توان مالي خريداران بوده است.

براساس نتايج به دست آمده از آمارگيري بازار مجازي معاملات مسكن - ايران‌فايل- كه رفتار خريداران در نيمه شمالي شهر تهران را بررسي كرده، در سال89 متقاضيان با قدرت مالي متوسط متري 2 ميليون تومان اقدام به جست‌وجو براي خريد واحد مسكوني كرده‌اند اين در حالي است كه متوسط قيمت پيشنهادي براي فروش در اين بازار متر مربعي 2 ميليون و 200 هزار تومان اعلام شده و در مبايعه‌نامه‌ها نرخ قطعي مترمربعي نزديك به 9/1 ميليون تومان تعيين و نهايي شده است. به همين دليل، خريداران مسكن در تهران طي سال89، قدرت مالي خود را در مقايسه با سال88 تغيير نداده‌اند و اين نشان مي‌دهد سطح رضايت از قيمت خريد مسكن در تهران رو به افزايش است.

متوسط قيمت پيشنهادي فروش مسكن در 9 منطقه شمالي شهر تهران در نيمه اول سال گذشته حدود 7/2 ميليون تومان بوده اما از اواسط سال88 تا پايان سال گذشته اين نرخ در فاصله بين 2/2 ميليون تا 3/2 ميليون تومان در نوسان بوده است. سامانه اينترنتي خريد و فروش مسكن به نشاني iranfile.ir در سال89 معادل 2 ميليون و 200 هزار نفر بازديد‌كننده داشته است كه قدرت خريد و اجاره آپارتمان از روي نرخ‌هاي كاربران محاسبه شده است.

به گزارش دنياي‌اقتصاد، در بين محله‌هاي مختلف بالاي كمربندي ميدان آزادي تا ميدان امام‌حسين، بيشترين بازديد‌ها و مراجعه‌هاي اينترنتي براي خريد مسكن در اين سامانه مربوط به محله سعادت‌آباد بوده كه تهران‌پارس و پيروزي نيز در رده‌هاي بعدي قرار دارند.

رتبه‌بندي محله‌هاي مورد علاقه خريداران مسكن در تهران نشان مي‌دهد محله‌هاي جذاب براي خريد مسكن در تهران از سمت غرب به سمت شرق در حال تغيير است؛ طوري كه در فهرست بيشترين جست‌وجو براي خريد مسكن در سال 88 محله‌هاي شرق تهران در رده‌هاي بالا قرار داشتند. در بازار اجاره نيز، جذاب‌ترين محله از نظر مستاجرها، محله سعادت‌آباد و تهران‌پارس و جنت‌آباد است.