تفاوت‌هاي امسال اجاره مسكن با پارسال

تعابيري كه تابستان سال گذشته مشاوران املاك براي تشريح بازار اجاره به‌كار مي‌بردند «رفاه نسبي مستاجران» در بازار بود كه به‌واسطه جست‌وجو‌هايي كه اجاره‌نشين‌هاي تهران براي واحدهاي بزرگ‌تر از قبل و حركت به سمت مناطق بالاتر، انجام مي‌دادند، اين تعبير مطرح شده بود، اما هم‌اكنون به اعتقاد مشاوران، مستاجران فقط «مبلغ اجاره» را معيار انتخاب قرار داده‌اند كه اين ناشي از رويگرداني بازار از سمت اجاره‌نشين‌هاي پايتخت است.

مقايسه نرخ‌هايي كه پارسال همين موقع مالكان واحدهاي اجاره‌اي در تهران پيشنهاد مي‌كردند با نرخ‌هاي كنوني، حاكي است در حال حاضر اجاره‌بها در تهران به‌طور متوسط 32 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزايش پيدا كرده كه اين نرخ در مناطق شمالي شهر بالاي 50 درصد و در جنوب كمتر از 10 درصد است.

مقايسه بازار كنوني اجاره مسكن با سال گذشته همچنين تغييرات در سبد رهن و اجاره را به خوبي نشان مي‌دهد. طي اين مدت نه‌تنها نرخ‌هاي اجاره ماهانه به‌صورت مطلق در همه جاي شهر تهران افزايش پيدا كرده، بلكه در مناطق شمالي شهر، ميزان مبلغ رهن نيز رشد كرده است، اما در ساير مناطق، هم‌اكنون برتري اجاره ماهانه نسبت به رهن در سبد اجاره‌بها كاملا رويت مي‌شود.

تفاوت شاخصي كه بين بازار اجاره سال گذشته با امسال وجود دارد بالانس اجاره‌بها به سمت اجاره ماهانه است.

خبرنگار دنياي‌اقتصاد براي بررسي تغييراتي كه در بازار اجاره امسال با پارسال به‌وجود آمده، به سراغ گزارش‌هايي كه پارسال همين موقع در ستون نبض‌بازار منتشر كرده بود، رفته و آنچه را بنگاه‌داران در بيان شرايط آن موقع مطرح كرده بودند به عنوان ملاك براي مقايسه در نظر گرفته است.

سال گذشته مشاوران املاك اعلام كرده بودند حرف آخر در تعيين رقم اجاره‌بها را مستاجر مي‌گويد. تابستان 88، ركود مسكن از يك‌سو و مبالغي كه موجران به عنوان مبلغ رهن كامل دريافت مي‌كردند، از سوي ديگر به اندازه كافي كفه ترازو را به سمت مستاجر تنظيم كرده بود.

آن موقع مالكان به دليل آنكه توان بازپرداخت رهن كامل را براي تسويه حساب با مستاجر نداشتند، ترجيح مي‌دادند با همان مستاجر اولي تمديد كنند، اما در حال حاضر رويه دريافت اندك پول پيش و اتكا به اجاره‌بهاي ماهانه، قدرت چانه‌زني مستاجر را كاهش داده است. به‌طوري‌كه مالك عملا نگراني از بابت جابه‌جايي مستاجر را ندارد.

بازار اجاره واحدهای مسکونی اگرچه از لحاظ رونق هرساله مشابه به یکدیگر است، اما از نظر میزان عرضه و تقاضا، نرخ اجاره، انتظار مستاجر و موجر از هم، متفاوت است.

بسیاری از مشاوران املاک عقیده دارند که هیچ‌گاه از میزان تقاضا در بازار مسکن کاسته نمی‌شود، زیرا در مقایسه با حجم مستاجرانی که صاحبخانه مي‌شوند به دلایل دیگری از قبیل ازدواج، تحصیل، ماموریت‌هاي شغلی و غیره به میزان متقاضیان در بازار مجددا افزوده مي‌شود.

انتظار مستاجران برآورده نشد

در سال گذشته مستاجران در برابر نرخ‌هاي اجاره که سنگین توصیف مي‌شد، از دولت انتظار داشتند تا توجه خود را بیشتر معطوف این مساله کند و تدبیری برای کنترل اجاره بها بیندیشد تا معضل نرخ‌هاي اجاره برطرف شود، اما با شروع شدن فصل تابستان 1389 متقاضیان در بازار اجاره به این امر پی‌بردند که انتظارات شان نه تنها برآورده نشده، بلکه نرخ‌هاي اجاره کمر شکن شده است.

در همین حال بسیاری از مستاجران در حالی‌که از وعده‌هاي عملی نشدن دولت گله دارند، اظهار کردند: دولت مدت‌ها است که تمام توان خود را صرف مسائل دیگری از جمله مسکن مهر کرده است، در حالی‌که اینطور نباید باشد؛ چراکه بسیاری از افراد سودجو در بازار اجاره به علت عدم کنترل برای خود کاسبی به راه انداخته‌اند و قوانین نحوه تعیین نرخ اجاره را به دست فراموشی سپرده‌اند.

علاوه بر این هنگامی که مستاجران افزایش بی‌دلیل نرخ‌هاي اجاره را از مالکان جویا مي‌شوند آنها عنوان مي‌کنند که وضعیت اقتصادی خراب است و از طریق کسب‌وکار نمی‌توان از سود مورد نظر بهره‌مند شد، به همین خاطر اجاره بها را قسمتی از منبع درآمد خود تبدیل کرده‌اند.

پارسال تمدید قرارداد، امسال جابه‌جایی

از طرف دیگر سال قبل در بیشتر مناطق تهران مستاجران قراردادهای خود را به دلیل نرخ‌هاي پیشنهادی مناسب اجاره، تمدید کردند، اما در حال حاضر که فصل جابه‌جایی 3 ماه است آغاز شده اکثر مستاجران جابه‌جا شده‌اند یا در جست‌وجوی واحد دیگری هستند زیرا به گفته متقاضیان در بازار مسکن نرخ‌هاي پیشنهادی اجاره از سوی مالکان به اندازه‌ای افزایش یافته که پرداخت آن خارج از توان مالی است.

انتخاب واحد مسکونی بر اساس قدرت مالی

در حالی‌که مستاجران میزان اجاره بها در سال گذشته را سنگین ابراز مي‌کردند، اما با این حال آنها مي‌توانستند با کمی صرفه‌جویی از دیگر هزینه‌هاي زندگی واحدی که مد نظر دارند را اجاره کنند، اما اکنون رشد نجومی اجاره بها باعث شده تا متقاضیان خواسته خود را از بازار فراموش کنند و تنها بر حسب قدرت مالی خود واحدی را اجاره کنند که همین نوع انتخاب بر اساس نقدینگی هم برای اغلب مستاجران دشوار است.

طبق اظهارات اکثر موجران در سال‌هاي گذشته که هنوز وضعیت اقتصادی خراب نشده بود مبلغ دریافت شده از مستاجر به عنوان ودیعه در بازار کارآیی خوبی داشت، اما درحال حاضر به گفته موجران مبلغ رهن در بازار قابل استفاده نیست.