نرخ‌های جديد در بازار مسكن

در حقيقت واگذاري زمين‌هاي ۹۹ساله در قسمت‌هاي تقريبا مرغوب در همه شهرها به غير از تهران در ۴سال اخير باعث شد انبوه‌سازان از خريد زمين براي ساخت مسكن بي‌نياز شوند و تحت تاثير كاهش تقاضا در بازار زمين، قيمت آن از تحرك جدي بيفتد.

نوسانات قيمت زمين مسكوني و همچنين آپارتمان در نقاط شهري كشور در سال گذشته شيب‌دار نبوده طوري كه نبض‌ قيمت‌ كشوري مسكن در سال۹۱ حداقل ۳برابر كندتر از پايتخت بوده است.

ميانگين قيمت زمين - خانه‌كلنگي- در كل كشور در سال۹۱ به مترمربعي ۴۵۵ هزار تومان رسيد و قيمت هر مترمربع واحدمسكوني در نقاط شهري كشور نيز طي همين سال به مرز يك ميليون تومان نزديك شد و در سطح ۹۸۰ هزار تومان ايستاد. در حال حاضر هزينه خريد هر مترمربع زمين با كاربري مسكوني در شهر تهران ۷ برابر ساير شهرها است.

گرد و خاكي كه سال گذشته در بازار مسكن شهر تهران با بلندشدن نرخ‌ها در سه حوزه خريد آپارتمان، اجاره آپارتمان وخريد زمين به پا شد، انتظار مي‌رفت ساير كلانشهرها را هم فرابگيرد و افزايش قيمت ملك را - در سطح كشور- سراسري كند اما اطلاعات رسمي در اين باره نشان مي‌دهد: نبض‌ قيمت‌ كشوري مسكن در سال۹۱ حداقل ۳برابر كندتر از پايتخت بوده است.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از آنچه مركز آمار ايران در اين باره اعلام كرده، حاكي است: نوسانات قيمت زمين مسكوني و همچنين آپارتمان در نقاط شهري كشور در سال گذشته شيب‌دار نبوده و مسير نوسان قيمت‌ها نه تنها در سال۹۱ كه در ۴سال متوالي منتهي به آن سال، حالت اعتدال همراه با رشد آهسته خود را حفظ كرده است.

ميانگين قيمت زمين - خانه‌كلنگي- در كل كشور در سال۹۱ به مترمربعي ۴۵۵ هزار تومان رسيد و قيمت هر مترمربع واحدمسكوني در نقاط شهري كشور نيز طي همين سال به مرز يك ميليون تومان نزديك شد و در سطح ۹۸۰ هزار تومان ايستاد. نتايج مقايسه اين دو نرخ با نرخ‌هاي سال‌هاي گذشته و همچنين نرخ‌هاي مربوط به شهر تهران حكايت از اثر قطعي مسكن‌مهر در بازار مسكن دارد.

در حقيقت واگذاري زمين‌هاي ۹۹ساله در قسمت‌هاي تقريبا مرغوب در همه شهرها به غير از تهران در ۴سال اخير باعث شد انبوه‌سازان از خريد زمين براي ساخت مسكن بي‌نياز شوند و تحت تاثير كاهش تقاضا در بازار زمين، قيمت آن از تحرك جدي بيفتد.

ميانگين ۴ساله قيمت زمين در كشور در دولت دهم حدود ۲۳ درصد نسبت به ۴ساله دولت نهم كاهش پيدا كرده است طوري كه میانگین قيمت زمين در نقاط شهري كشور از متري ۴۳۴ هزار تومان در ۴سال منتهي به پايان۸۷، به متري ۳۳۰ هزار تومان در ۴سال منتهي به ۹۱ رسيد.

با اين حال در طول ۴ سال اخير، قيمت زمين در كشور در برخي سال‌ها همچون سال۸۹ تا متري ۳۹۵ هزار تومان افزايش يافت و در نيمه‌اول ۹۱ نيز به متري ۴۵۵ هزار تومان رسيد كه با توجه به كمبود شديد قطعات زمين در بازار، چنين افت‌وخيزي طبيعي به نظر مي‌رسد. اين در حالي است كه در شهر تهران، قيمت زمين مسكوني در سال۹۱ به مترمربعي ۳ميليون و ۲۰۰ هزار تومان رسيد و در مقايسه با سال قبل از آن، حداقل ۵۰ درصد افزايش پيدا كرد.

اين به آن معنا است كه در حال حاضر هزينه خريد هر مترمربع زمين با كاربري مسكوني در شهر تهران ۷ برابر ساير شهرها است و به ازاي يك متر زمين در تهران مي‌توان ۷ متر زمين در نقاط شهري غيراز پايتخت، خريداري كرد.

همچنين قيمت واحدمسكوني در كل‌كشور نيز معادل يك‌سوم قيمت در تهران است.

در سال۹۱ قيمت كشوري آپارتمان مسكوني فقط ۱۳ درصد نسبت به سال۹۰ رشد كرد، اما در شهر تهران بين ۳۰ تا ۵۲ درصد افزايش يافت.

آنچه در گزارش مركز آمار ايران درباره ۸سال روند افت و خيز قيمت زمين، مسكن و اجاره‌بهاي كشوري آمده است، نشان مي‌دهد: يكسال پيش از اجراي طرح مسكن‌مهر، يعني در سال۸۶ قيمت زمين و آپارتمان در كل‌كشور به ترتيب ۱۰۰ درصد و ۶۷ درصد افزايش يافت.

همچنين در سال۸۷ يعني سال قبل از شروع جدي ساخت‌وسازهاي مسكن‌مهر نيز قيمت زمين در كشور در بالاترين سطح خود قرار داشت طوري كه در اين سال ميانگين قيمت خانه‌كلنگي در نقاط شهري كشور به مترمربعي ۶۱۰ هزار تومان بالغ شد. اما در ۴ سال بعد نرخ زمين بين ۱۸۰ هزار تا ۴۵۵ هزار تومان –به ازاي هر مترمربع- در نوسان بوده است و ركورد بيشترين نرخ رشد و بيشترين افزايش قيمت در بازار زمين، به ترتيب به سال‌هاي ۸۶ و ۸۷ تعلق داشته است.

اجاره‌بها يك‌سوم تهران

اجاره‌بهاي واحد مسكوني در سطح كشور طي سال۹۱ معادل يك سوم اجاره‌بها در تهران بود.

اين فاصله سه‌برابري بين اجاره‌بها در تهران با كشور، در سال ۹۰ نيز اتفاق افتاده بود.

مركز آمار ايران ميانگين اجاره‌بهاي آپارتمان در سال۹۱ در كل كشور را متري ۵ هزار تومان - اجاره‌ماهانه- اعلام كرده است. در اين سال، ميانگين اجاره‌بها در تهران به متري ۱۵ هزار تومان رسيد. هر چند اجاره‌بهاي كشوري يك‌سوم اجاره‌بهاي شهر تهران است، اما نرخ رشد آن هم براي تهران هم براي كشور ۵۰ درصد گزارش شده است.

نرخ رشد قابل‌تامل اجاره‌بها در سطح كشور نشان مي‌دهد به‌رغم تحويل بخش زيادي از مسكن‌مهر در شهرها، نرخ‌ها در بازار اجاره سال به سال رو به افزايش است.

پيش‌تر و تا قبل از انتشار اين گزارش مركز آمار ايران، تصور مي‌شد جهش اجاره‌بها فقط قسمت شهر تهران است و در ساير شهرها به واسطه افتتاح و واگذاري واحدهاي مسكوني‌مهر، اجاره‌بها به حالت تعديل رسيده است. اما با گزارش جديد مركز آمار مي‌توان تحليل كرد موجران كماكان به دنبال جبران هزينه‌هاي زندگي و تورم افسار گسيخته از طريق افزايش نرخ‌هاي اجاره هستند.

با اين حال گزارش مركز آمار ايران هشداري است به مسوولان بخش مسكن بابت لزوم اجراي طرح اختصاصي و جداگانه براي بازار اجاره‌نشين‌ها.

به بيان ساده‌تر همانطور كه كارشناسان مسكن معتقدند، اجراي طرح مسكن‌مهر به تنهايي پاسخگوي تقاضا در بازار اجاره و حلال اجاره‌بها نيست، واقعيت بازار مسكن در يكسال اخير نيز بر اين موضوع صحه مي‌گذارد.