چشم‌انداز قيمت اوراق تسهيلات مسكن

دنیای اقتصاد: روند قيمتي اوراق تسهيلات مسكن يكي از فاكتورهايي است كه مي‌توان از آن به عنوان عاملي براي سنجش وضعيت عرضه و تقاضاي مسكن استفاده كرد اما اين بار مقداري ماجرا متفاوت است.

 قيمت پايين اين اوراق و نرخ بازگشت سرمايه پايين موجب مي‌شود جذابيت سرمايه‌گذاري در اين اوراق كاهش يابد و مقدمه برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضاي اين اوراق در آينده باشد.

در همين راستا، اشاره شد منطقي بودن خريد اين اوراق از بورس و غير‌منطقي بودن سپرده‌گذاري در بانك مسكن براي صدور و دريافت اين امتياز (هر شش ماه يك برابر سپرده) موجب خروج و عدم سپرده‌گذاري براي دريافت اين اوراق خواهد شد و محدوديت عرضه در ماه‌هاي آينده، در كنار ساير مولفه‌ها مي‌تواند زمينه رشد قيمتي آن را فراهم آورد.

اما در سال جاري موضوع ياد شده با چند رخداد ديگر همزمان شد كه در نهايت به رشد شديد قيمت اين اوراق منجر شد.

اين عوامل عبارتند از:

1- افزايش سقف وام مسكن از 20 ميليون تومان به 45 ميليون تومان به معناي بيش از دو برابر شدن حجم تقاضاي واقعي
2- وضعيت معاملات سهام شركت‌هاي بورسي، سرمايه بلاتكليف و سرگردان در بورس و تقاضاي سفته بازانه روي اين اوراق
3- افزايش نسبي تقاضاي واقعي اوراق ناشي از نگراني برخي در خصوص رشد قيمت مسكن به دليل افزايش هزينه‌هاي ساخت‌و‌ساز.

البته نقش عوامل نخست، يعني محدوديت طرف عرضه و ساير عوامل عنوان شده فوق را در اين رشد قيمتي بيشتر از عامل هيجان خريد مسكن در اين مقطع زمان بايد دانست.


از سوي ديگر فعالان صنفي مسكن دوران رونق و جهش قيمتي مسكن را هر پنج سال يك بار عنوان مي‌كنند و از اسفند ماه سال 91 به عنوان سقف قبلي شاخص قيمت مسكن، كمتر از 2 سال گذشته است.

بعد از خروج از هر ركودي، گذار از فاز بهبود و سپس رسيدن به فاز رونق احتياج است. لذا به نظر مي‌رسد تحليل واقع‌بينانه‌تر اين است كه بگوييم با تغييرات اخير در فضاي اقتصادي كشور، انتظار مي‌رود مسكن بعد از يك سال استراحت، از فاز ركود خارج شده و وارد فاز بهبود شود تا مقدمات ورود آن به فاز رونق و رشد در سال‌ها يا مقاطع زماني بعدي با توجه به شرايط اقتصادي و عوامل تاثيرگذار آماده شود.

موضوعي كه قشر عمومي جامعه نيز به صورت عادي چنين انتظاري را داشته و دارند، چراكه بديهي است، افزايش مولفه‌هاي ورودي ساخت و ساز و بهاي تمام‌شده مسكن كه با رشد حدود 20 درصدي در سال جاري همراه بوده است، قيمت فروش مسكن‌هايي را كه از ماه‌هاي اخير ساخت‌و‌ساز آنها كليد خورده، به تناسب متاثر سازد و به دليل انتظارات آتي بر فضاي كلي قيمت مسكن حتي در سال جاري نيز اثرگذار باشد.

اما استفاده‌هاي مكرر از عبارت‌هاي هم مفهوم با «در راه بودن جهش قيمتي»، با بازده و افزايش قيمتي معادل تورم فعلي – كه به اعتقاد كارشناسان مشابه آن در ساير بازارهاي سرمايه‌پذير موازي و رقيب، اعم از ارز، بورس و حتي سپرده‌هاي بلندمدت بانكي نيز تحقق مي‌يابد – كمي بزرگنمايانه به نظر مي‌رسد و اين شائبه را ايجاد مي‌كند كه شايد اين تحريك‌ها ماهيت منفعت طلبانه داشته و براي تاثير در ذهن افراد جامعه و بيدار كردن زودتر از موعد تقاضاهاي خفته بازار مسكن صورت مي‌پذيرد تا با تحميل استرس، هيجان كاذب و فشار اقتصادي بيشتر، آنها را به ورود و افزايش تقاضا ترغيب كند كه در صورت توفيق، با تحرك بيشتر و زودتر از موعد قيمت نيز توام خواهد بود.

بنابراين، رفتار آگاهانه سرمايه‌گذاران عام و مردم و همسو شدن يا نشدن با عوامل و هدايت‌هاي اقتصادي، عاملي است كه مي‌تواند در ميزان حركت بازارها از جمله بازار مسكن نقش مهمي بازي كند و حركت زودتر از موعد به موقع و يا ديرهنگام‌ آنها را موجب شود.

 پيش‌بيني نرخ اوراق تسهيلات

قيمت اين اوراق نيز از عوامل گوناگوني تاثير مي‌پذيرد. سقف وام مسكن، وضعيت سپرده‌گذاري در اين اوراق و حفظ تناسب عرضه و تقاضا، نرخ بهره بانكي، انتظارات تورمي جامعه و چشم‌انداز قيمتي بازار مسكن از جمله اين عوامل هستند.

اما در خصوص پيش‌بيني نرخ اوراق تسهيلات مسكن با فرض ثبات شرايط و اطلاعات فعلي، بايد گفت نرخ بالاي 80 هزار توماني به معناي نرخ بازگشت سرمايه 32 درصدي براي سپرده‌گذار و فروشنده اين اوراق است.

بر اين اساس، در صورتي كه به جهش چندين برابري قيمت مسكن در سال جاري اعتقاد نداشته باشيم، قيمت‌هاي كنوني و بالاي 75 هزار توماني اين اوراق، درست برعكس سال گذشته، نرخ‌هايي است كه به‌طور قطع مي‌تواند به افزايش سپرده‌گذاري بانكي براي دريافت امتياز اين اوراق منجر شود و  افزايش حجم عرضه‌هاي آن را در پي داشته باشد.

 حال در صورتي كه نرخ بهره يكساله بدون ريسك را در همين محدوده 22 درصدي در نظر بگيريم، با توجه به جدول همراه محدوده قيمتي بين 55 تا 65 هزار توماني براي اين اوراق در صورت عدم وجود سفته بازي و متعادل شدن شرايط عرضه و تقاضا، محدوده‌اي است كه بايد نوسان قيمتي اين اوراق را با توجه به شرايط و نوسانات عادي قيمت مسكن در فصول مختلف شاهد باشيم.

در پايان اشاره به دو نكته ضروري به نظر مي‌رسد. نخست اينكه در فضاي كنوني اقتصادي كشور و افراد جامعه، عدم تحميل هيجان به بازارها و اقدامات منجر به تحريك يك طرفه تقاضا به‌خصوص در بازارهاي حساسي همچون مسكن يك وظيفه عمومي محسوب مي‌شود و دوم اينكه مديريت بازارها و حضور بازارگردان در بازارها از جمله همين اوراق تسهيلات مسكن و متعادل نگه داشتن نرخ بازگشت سرمايه سرمايه‌گذاران، متناسب با شرايط بازار مسكن و بهره بدون ريسك مي‌تواند موجب آرامش در معاملات اين اوراق و عدم ورود تقاضاهاي سفته بازانه شده و با مديريت صحيح قيمتي آن از ورود فشار رواني و مالي مضاعف به خريداران واقعي اين اوراق جلوگيري كند.

احسان رضاپور نيكرو/ عضو هيات مديره مشاور سرمايه‌گذاري آواي آگاه